EL ADMINISTRADOR DE FINCAS COLEGIADO
El administrador de fincas colegiado, una opción para su tranquilidad.
Pronto se cumplirá un año desde que se publicó la Sentencia de la Sala de lo contencioso del Tribunal Supremo (STS 4868/2016) sobre la Marca Administrador de Fincas. Es difícil no dejarse llevar por la emoción que nos provoca este reconocimiento del TS sobre nuestra denominación profesional.
EXCLUSIVIDAD DE NUESTRA DENOMINACIÓN PROFESIONAL
Con la Sentencia de la Sala de lo contencioso del Tribunal Supremo del día 8 de noviembre de 2016 , los Administradores de Fincas Colegiados debemos estar muy satisfechos. Y si estamos muy complacidos por el fallo, pero más aún, si cabe, por los argumentos que utilizan los magistrados para justificar la decisión tomada.
En dicha Sentencia se habla de valores como la colegiación obligatoria o la vigencia del Decreto 693/1968 que es la base de toda nuestra estructura colegial. Y se utilizan estos conceptos para justificar la exclusividad de nuestra denominación profesional.
RECONOCER NUESTRA PROFESIÓN
La Sala de lo contencioso del Tribunal Supremo, en los Fundamentos de Derecho de esta Sentencia, dice que ‘Administradores de Fincas’ es la expresión habitual en el lenguaje común para reconocer nuestra profesión y añade “…Denominación que debe quedar reservada para las asociaciones corporativas oficiales, sean estas territoriales o estatal, que agrupen a los colegiados que ejercen esta profesión…”
COLEGIACIÓN. SERVICIO Y GARANTÍA PARA LOS CIUDADANOS
Responsabilidad
La experiencia, los conocimientos técnicos y la formación específica en materia de administración de fincas, nos permite ofrecerles un servicio de calidad, buscando siempre la mayor eficacia y eficiencia en los recursos de su Comunidad de Propietarios y, por encima de todo, su tranquilidad.
Seriedad
Resolvemos la incidencias día a día, las cuales pueden ser presentadas vía mail, telefónica, whatsapp, o a través de nuestra APP o Despacho 24 horas.
Profesionalidad
Kakebo administración de fincas posee el respaldo del Colegio de Administradores de Fincas de Murcia , Administradores Colegiados, en continua formación, que garantiza un trabajo de calidad.
Cercanía
Estamos en continuo contacto con el presidente y la junta directiva para para conocer las necesidades de su comunidad de propietarios en Murcia y dar un servicio exclusivo y de calidad.
Dada nuestra cercanía realizamos desplazamientos periódicos a todas las Comunidades que administramos para asegurar una gestión óptima.
Transparencia
Desde la zona cliente podrás acceder en todo momento a todos los documentos de su comunidad: convocarías, actas, estatutos, póliza del seguro, facturas, presupuestos…
¡Conócenos!
Lola Martínez.
Administrador de fincas Murcia
¿Se puede poner un cartel de “se vende” en una comunidad de propietarios?
Suele ser práctica habitual en las comunidades de vecinos la instalación de carteles por los propietarios con el fin de alquilar o vender un inmueble. Estos carteles suelen ponerse bien en los propios inmuebles en las terrazas o en las zonas comunes de la comunidad de vecinos.
Por ello hay que distinguir ambas situaciones.
Con respecto a la instalación de carteles donde se indica “se vende” o “se alquila” en la terraza o ventana de un comunero que es elemento común de uso privativo no debe entenderse que se debe llegar al extremo de exigir un acuerdo de junta de propietarios para tal instalación, ya que no se trata de una obra definitiva que modifique el aspecto exterior de la fachada, sino un elemento provisional que no causa un perjuicio estético notorio a la comunidad de propietarios.
Es elemento visible en la fachada pero las comunidades no pueden llegar al extremo de querer autorizar esta instalación en zona de uso privativo a los comuneros que deseen vender su inmueble al no tratarse de obra permanente.
No estaría, incluso, ni en la obligación del art. 7.1 LPH de dar cuenta al presidente de tal instalación al regular este precepto la realización de obras, no este tipo de instalaciones provisionales y que no producen una afectación exterior clara en la fachada.
Distinto es el caso de la instalación de esos letreros en las zonas comunes en donde sí que se exigiría autorización de la junta de propietarios por mayoría simple art. 17.7 LPH por no poder disponer los comuneros de espacios comunes como quieran.
Lo mismo ocurriría con la instalación de esos carteles en los portales. En cuyo caso también deberá solicitar autorización de la junta de propietarios.
Lola Martínez
Administrador de fincas en Murcia
Las comunidades de propietarios y la protección de datos
Sobre la protección de datos en comunidad de propietarios
Los administradores de fincas realizamos múltiples tratamientos de datos de carácter personal cuando trabajamos por cuenta de las comunidades de propietarios. Desde la perspectiva de la normativa de protección de datos de carácter personal, estamos legitimados para tratar y disponer de los datos de los copropietarios que resulten necesarios para la gestión ordinaria de los asuntos de la comunidad en virtud de la relación contractual que les vincula con la comunidad, en los términos acordados en la misma, y en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal.
Generalmente, en estos ficheros son objeto de tratamiento los siguientes datos personales: nombre de los propietarios, teléfonos de contacto, direcciones postales, números de DNI y direcciones de correo electrónico. Suele denominarse fichero de “gestión de la comunidad de propietarios” o “fichero de propietarios”, y la comunidad se sirve de él para su gestión contable, fiscal y administrativa, asegurando el cumplimiento por los propietarios de las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el ejercicio de los derechos que corresponden a los copropietarios en la comunidad.
En muchas ocasiones las comunidades de propietarios aprueban la instalación de sistemas de cámaras y/o videocámaras, que dan lugar a tratamientos de imágenes de personas físicas identificadas o identificables. En este caso, deberá existir un fichero específico con la finalidad de “videovigilancia” o de “cámaras de seguridad”, cuya finalidad principal es la seguridad y control de accesos y/o vigilancia de las instalaciones y elementos comunes del inmueble.
¿sabes si tu comunidad cumple con la Ley Orgánica de Protección de Datos? Contacta con nosotros y se le ayudaremos a comprobar si su comunidad cumple con la LOPD.
Aquí, os dejamos una pequeña guía de la Agencia Española de Protección de Datos sobre las comunidades de propietarios.
Read More¿Cómo puedo impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios?
A veces vivir en comunidad no es fácil y por ellos hoy os vamos a explicar cómo se impugnan un acuerdoque se toman en las Juntas de propietarios, recuerda que lo ideal es contar con un profesional que le asesore como es Kakebo.
La impugnación de acuerdos adoptados por la Junta de propietarios viene regulada en el Art.18 LPH
Lo primero que hay que saber es que no todos los acuerdos que tome le Junta se pueden impugnar. Tan solo podrán ser impugnados los acuerdos:
- a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
En segundo lugar las personas legitimadas para impugnar son las siguientes:
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta
- Los ausentes por cualquier causa
- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto
Hay que tener en cuenta que, en todo, caso se trata de propietarios al corriente de pago de la comunidad y nunca de inquilinos los que tiene derecho a impugnar el acuerdo.
¿Qué significa salvar el voto? Básicamente hacer constar en el acta que estás en desacuerdo con la decisión que se ha tomado. Es decir votar en contra o abstenerse.
En el caso de que no hubieses podido asistir a la reunión deberás notificar al presidente y al administrador por escrito, en los 30 días posteriores a que se te notifique el acta, tu desacuerdo. Entonces ya es como si hubieses salvado el voto.
Por último y muy importante es el plazo que tenemos para impugnar el acuerdo ante los órganos judiciales. El juez competente será el de Primera Instancia del lugar donde radique la finca.
Tienes tres meses desde que se adoptó el acuerdo para impugnarlo. Si fuiste un propietario ausente el plazo comienza a correr desde la fecha en que fuiste notificado del acuerdo.
Por otra parte, si la impugnación se emprende porque el acuerdo va contra la ley o se opone a los estatutos, el plazo asciende a un año.
Si tienes cualquier duda, nos dudes en ponerte en contacto con nosotros y la resolveremos encantados aquí
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¿Es posible la mediación vecinal en las comunidades de propietarios?
Suele ser habitual en las comunidades de propietarios que la convivencia entre los vecinos no sea perfecta. Siempre suele haber conflictos derivados de situaciones muy diversas tales como las reclamaciones a los morosos, los ruidos o los olores de las mascotas, los actividades molestas de algunos vecinos dentro de sus pisos, la basura en la puerta de la vivienda y en general cualquier conflicto que pueda venir de las relaciones vecinales.
Estos desencuentros terminan dañando no solo a los vecinos implicados sino a toda la comunidad, por lo que una rápida solución es lo mejor tanto para la comunidad como para el administrador.
Como sabemos actualmente la justicia en España está bastante saturada por lo que cualquier demanda podría llevarnos mucho tiempo sin solución. Lo que hoy recomendamos para este tipo de conflictos en las comunidades de propietarios es la solución mediante la mediación.
¿Qué es la mediación?
En el Título II de la Ley de Mediación , se establece que es un proceso voluntario, flexible, confidencial y participativo. Está dirigido por un profesional que ayuda a las partes implicadas a llegar a acuerdos de forma constructiva y beneficiosa para todos, potenciando su capacidad de diálogo y comunicación. Los mediadores tienen un modo de actuar muy flexible, que se adapta a las particularidades de cada caso. Necesariamente tienen que ser neutrales e imparciales, y mantener la confidencialidad de todas sus sesiones.
Además las 5 grandes ventajas que veo de la mediación vecinal son las siguientes:
- Menor coste económico. No hace falta acudir al juzgado con el consiguiente ahorro de abogado y procurador por ambas partes. El mediador se paga entre ambos implicados.
- Menor coste emocional. No es el juez el que tiene la última palabra, los vecinos pueden expresarse abiertamente y ser parte de la solución por lo que las relaciones entre ellos mejorarán.
- Mayor rapidez. La mediación vecinal supone un ahorro de tiempo importantísimo ya que el conflicto puede quedar resuelto en un par de semanas, dependiendo de las sesiones que hagan falta.
- No hay ganadores ni perdedores, solo conflictos resueltos. En la mediación todas las partes ganan pues el acuerdo buscado se basa en la satisfacción de ambas partes, evitando así el resentimiento propio de los procesos judiciales y poniendo fin así, de manera más profunda y duradera, a la controversia suscitada.
- Confidencialidad. Como se ha dicho antes todo el proceso de mediación es absolutamente confidencial. En todo caso, la información y documentación que se facilite en las sesiones de mediación queda salvaguardada y no podrá ser desvelada.
En nuestro despacho de administración de fincas en Murcia colaboramos con distintos mediadores para poder dar servicio a nuestros vecinos.
¿Hablamos? Escríbenos aquí
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¿Tienes un buen administrador de fincas?
La decisión de elegir un administrador de fincas en Murcia supone una tarea importante para una comunidad de vecinos ya que aunque suponga un desembolso para los vecinos si éste hace su trabajo con profesionalidad y capacidad será uno de los más rentables.
¿Sabes si tu comunidad cuenta con un buen administrador de fincas?
El 8% de las comunidades de vecinos en Murcia cambian de administrador de fincas cada año, según un estudio. La falta de profesionalidad en el desempeño de sus labores y la incapacidad del administrador de fincas para solucionar eficazmente los problemas de los vecinos están detrás de la decisión de cambiar de gestor.
Y es que un buen administrador de fincas debe cumplir los siguientes criterios:
- Atiende las necesidades de los vecinos y gestiona y resuelve las incidencias de la comunidad evitando preocupaciones al Presidente y el resto de los vecinos.
- Forma parte de un equipo integral de profesionales que operan en diversos campos para poder atender y resolver las diversas necesidades de las comunidades.
- Atiende y soluciona los problemas de la comunidad con profesionalidad y buena gestión. Responde las necesidades de los propietarios las 24 horas del día y los 365 días al año , contando con un servicio 24 horas para urgencias.
- Lleva las cuentas al día y de forma totalmente transparente. No se lleva comisiones de los distintos oficios que trabajan para la comunidad.
- Administra los fondos destinados a la administración de la finca a través de una cuenta bancaria independiente a nombre de la comunidad.
- Reduce el gasto de las comunidades negociando las tarifas con los proveedores existentes en el mercado.
- Se preocupa por la calidad del servicio : evalúa periódicamente la actividad de los proveedores y el resultado de los trabajos en caso de obras de mejora y grandes reparaciones
- Gestiona el pago de las deudas de vecinos morosos. Informa a la comunidad de los propietarios que no abonan la cuota y reclama el pago de la deuda sin coste para los demás vecinos.
Lola Martínez Sánchez
Administrador de fincas en Murcia
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KAKEBO Administración de fincas empieza a colaborar con AlquiloTuCasa.com en Murcia
Hoy tenemos el placer de comunicaros que Kakebo Administración de Fincas ha comenzado a colaborar con una de las empresa de gestión inmobiliaria lideres en el sector AlquiloTuCasa.com
A partir de ahora será AlquiloTucasa.com quien se encargará de la venta y alquiler de las propiedades que actualmente manejamos con lo que profesionalizamos esta parte de nuestra profesión y la dejamos en manos de los mejores especialistas para así poder centrar los esfuerzos del despacho en la absoluta dedicación a nuestros propietarios.
Además AlquiloTuCasa.com nos da la posibilidad de crecer con ellos y poder expandir nuestro despacho junto con sus más de 20 franquicias repartidas a lo largo de toda España. Por lo que si estás buscando una oportunidad de negocio en la administración de fincas y en el sector inmobiliario esta es tu oportunidad perfecta. Ponte en contacto con nosotros y te explicaremos como formar parte de unas de las franquicias más rentables del momento.
FAQ Representación en Junta de propietarios
¿El representante puede votar personalmente en sentido distinto al representado?
Sí, se trata de votos distintos, es decir, que tiene en ese momento doble personalidad y la ejercita de forma individual.
Esta representación debe entenderse conforme a las reglas del mandado, concretamente arts. 1.709 y siguientes del Código Civil, especialmente el 1.719, por lo que no hay problema alguno en que haya votaciones diferentes.
¿Qué sucede si se otorga escrito de representación y asisten los propietarios representados?
El criterio que seguimos como administradores colegiados en la Región de Murcia, en lo que creemos que es una interpretación correcta del art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, es que no cabe la asistencia personal del propietario y, a la vez, de un tercero que habla y vota por él. Dicho precepto hace referencia a una de las dos situaciones: asistencia personal o por representación legal. Por tanto, como decimos, no cabe que propietarios en plenitud de facultades sean reemplazados por terceros si ellos están en la Junta de propietarios.
Además, hay que tener en cuenta que la representación es revocable, por lo que si asiste el propietario de la comunidad de vecinos y pretende votar, se deberá entender que se ha procedido a la citada revocación.
¿Cómo se salva el voto en las representaciones?
Del mismo modo que si estuviese presente en la Junta de propietarios, por lo que la recomendación es que el representante vote en contra, si lo que se pretende es impugnar.
si tienes más dudas sobre la representación no dudes en consultarnos.
Fuente: editorial Judicia de Sepin
Read MoreFAQ Representación en Junta de propietarios (2)
¿Un propietario moroso puede representar a otro y votar?
No hay el menor inconveniente, porque el moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.
¿Se puede estar representado por un no propietario?
Sí, se trata de una representación, por lo que el representante puede ser un tercero ajeno a la finca, no existe un requisito especial.
¿Puede el secretario/administrador representar a los propietarios?
Conforme a los arts. 1.709 y ss. del Código Civil y, especialmente, a lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ningún inconveniente legal en que así se haga.
Y el Presidente, ¿puede representar a los propietarios?
La respuesta es positiva.
¿Se puede sustituir o representar al representante?
El representante de un propietario puede ceder esta representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1.721 del Código Civil, salvo oposición del representado, por lo que mi recomendación es que si el representante no está de acuerdo con esta cesión, lo haga constar expresamente.
En el caso de los excónyuges propietarios del mismo inmueble, que no se ponen de acuerdo, ¿pueden asistir y votar los dos?, ¿pueden hacerlo en sentido contrario?, ¿qué voto es el que cuenta?
En el caso de un matrimonio que tenga el piso en gananciales o proindiviso, no vemos inconveniente legal alguno en que lo hagan los dos, aunque, con un solo voto.
Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.
¿Cómo se nombra representante en grandes copropiedades, por ejemplo un garaje?
De la misma forma que en el caso anterior se trata de una Comunidad de bienes, por lo que habrá de hacerse por mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil, tendrán un solo voto.
Fuente: Editorial Sepin
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¿Necesito autorización de la Junta de Propietarios para instalar un aparato de aire acondicionado?
En principio, sí. La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, no podría hacerse sin el acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
Ahora bien, es necesario hacer una serie de aclaraciones a esta afirmación:
- Deberás consultar los Estatutos de la Comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de de aparatos de aire acondicionado, bien prohibiéndolos o indicando el lugar para hacerlo. Si los Estatutos dijeran algo habría que estar a lo que digan y para la modificación de la parte que afectase a este tema en cuestión, sería necesaria la unanimidad.
- Deberás tener en cuenta si ya hay otros aparatos instalados en la fachada, ya que si fuera así, el edificio ya no tendría ninguna estética que guardar y la Jurisprudencia viene interpretando que si ya hay otros aparatos instalados, y el tuyo es de similares características supondría un agravio comparativo para ti que pretendieran impedirle instalar el tuyo sin obligar a retirar los demás y por lo tanto no podrían hacerlo.
- Por otra parte, si hubiera otros aparatos instalados, aunque hubiera sido sin permiso, y ya llevan años, se podría decir que la instalación está consolidada y que la Comunidad ha otorgado su consentimiento tácitamente y ya no podrían obligar a retirarlos.
- Si los Estatutos no prohíben la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, y no hay ninguno instalado aún, deberás proponer al Presidente que se trate el tema en la siguiente Junta de Propietarios. Por ultimo,si la instalación requiriera una gran perforación la autorización sería por unanimidad, igual que si los Estatutos lo prohíben, bastando en cambio la autorización de la mayoría los propietarios si apenas hubiera que hacer obra y simplemente se tratara de colgar el aparato.
Si quieres saber más no dudes en consultarnos
Lola Martinez Administrador de fincas Murcia
