¿Ruido en mi comunidad de vecinos? ¿Qué puedo hacer?
¿Eres de los que soporta los ruidos de tu comunidad de vecinos? ¿Los ladridos de las mascotas? ¿La puerta del garaje? ¿O el motor del ascensor?
Son muchos los vecinos que no saben qué hacer ante estas situaciones, pero hay solución. Aquí la tienes.
En este primer post sobre el ruido en las comunidades de vecinos os vamos a hablar de qué se considera ruido excesivo, como debemos actuar y cómo podemos llevar a esos vecinos molestos a los tribunales, en el caso que fuera necesario.
En otro post os hablaremos de las diferentes clases de ruidos (mascotas, vecinos ruidosos, instalaciones de la comunidad) en las comunidades de vecinos y como tratarlos.
El 35% de las quejas vecinales ante el administrador de fincas o el presidente tienen su origen en los ruidos, bien causados por vecinos que no respetan el descanso de los demás (20%), por el deficiente aislamiento acústico de las viviendas (10%) o por instalaciones en estado defectuosas (5%).
Son datos del Colegio de Administradores de Fincas. Es decir, el conflicto por el ruido excesivo en una comunidad de propietarios es más común de lo que podemos imaginar.
Son muchos los que sufren en silencio, porque no saben cómo actuar ante sus vecinos cuyos ruidos se escuchan por el edificio entero, o una mascota que pasa la mayoría del tiempo en casa sola llamando a su dueño, o una puerta que al cerrar emite un gran estruendo. Pero hay solución.
Lo primero que tenemos que saber es ¿Qué se considera ruido excesivo?
Lo primero que debemos considerar antes de iniciar una batalla legal por el ruido en nuestra comunidad de vecinos es ¿es excesivo?
Porque vivimos en comunidad y nadie puede evitar hacer un poco de ruido e incluso sobrepasar la frontera de lo soportable de forma esporádica. Vamos, que en una comunidad de vecinos hay que ser flexibles y entenderse.
Dicho esto, cuando el ruido supera esa barrera y se convierte en una molestia constante y excesiva que impide que vivamos con tranquilidad en nuestro hogar, entonces se debe actuar. Nadie está obligado a soportar los ruidos que excedan de los límites máximos establecidos por la normativa local o autonómica, normalmente de 30dB en horario nocturno.
Aquí os dejamos la ordenanza de protección del medio ambiente contra la emisión de ruidos y vibraciones de Murcia.
¿Y cómo debe ser el ruido para llevarlo ante los tribunales?
Si atendemos a la jurisprudencia, ésta nos lo dice que para que el ruido constituya “inmisión” enjuiciable como conflicto, en el marco de las relaciones de vecindad, es preciso que se produzca todo esto:
A) Injerencia indirecta en la esfera jurídica ajena.
B) Producción en el ejercicio de las facultades de uso o goce sobre una finca.
C) Introducción en finca ajena con repercusión en las personas o sus bienes.
D) Persistencia, reiteración o continuidad de la injerencia sonora.
E) Amenaza, iniciación y cesación de la inmisión sonora.
Entonces, ¿Cómo debemos actuar frente al ruido excesivo en una comunidad de propietarios?
Si eres inquilino – habla con tu casero para que él haga llegar tu queja al presidente o al administrador de fincas de la comunidad de vecinos y te den una solución.
Si eres casero – si son tus inquilinos los que están molestando al resto de vecinos, tú respondes por tus inquilinos. La comunidad de vecinos puede demandarte si tú no solucionas el problema y tú puedes instar la resolución del arriendo por actividades molestas del inquilino.
La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.2
hace referencia a las actividades molestas que pueden hacer los vecinos y cómo gestionar su solución. Allí se sigue este protocolo:
1.- Aviso del Presidente de la Comunidad de Propietarios al Vecino Ruidoso – El presidente de la comunidad, por iniciativa propia o por cualquiera de los propietarios u ocupantes, requiere al vecino causante del ruido excesivo que deje de hacerlo. También se le indica que si no cesa el ruido la comunidad de propietarios puede iniciar acciones judiciales contra él.
2.- Demanda contra el Vecino Ruidoso – Si el vecino ruidoso continúa en su conducta molesta, el presidente de la comunidad, previa autorización de la junta de propietarios, podrá iniciar contra el vecino ruidoso la acción de cesación.
Lola Martínez
Administrador de fincas Murcia
7 CONSEJOS PARA EVITAR ROBOS EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS
La inseguridad en las comunidades de vecinos es un tema que preocupa no solo a los vecinos sino también a los administradores de fincas ya que vemos como se puede aumentar el presupuesto de gastos extraordinarios porque haya que realizar alguna reparación en las zonas comunes o bien implementar de urgencia algún dispositivo de seguridad.
Hoy os traemos al blog 7 consejos de seguridad para las comunidades de vecinos con los que intentaremos reducir las posibilidades de intrusiones en nuestra comunidad de propietarios.
- Prestar mucha atención a las marcas en la entrada del edificio y de las viviendas. Este es un tema que siempre suele salir en las noticias cuando nos vamos de vacaciones pero no está de más recordarlo en estos consejos para comunidades. Aquí os dejamos un artículo reciente sobre las marcas que podría haber en la fachada. Además os contamos más sobre este tema en el blog de la inmobiliaria con la que trabajamos Alquilotucasa,com
- Colocar un buzón en el exterior para publicidad. Con ello evitaremos que entren desconocidos a la finca y además evitaremos la molestia de la publicidad en los buzones. Además evitaremos que si entrase algún ladrón no vea que en nuestra ausencia se ha acumulado toda la publicidad.
- Proteger el acceso por la azotea. La azotea de las comunidades de propietarios es uno de los puntos que más problemas puede dar en el caso de los edificios contiguos estén a una distancia que sea fácil saltar. En este punto también hay que tener en cuenta si la puerta de la azotea está cerrada con llave o no ya que tal y como indica el Documento Básico de Seguridad en Caso de Incendio sobre las puertas situadas en recorridos de evacuación (Ver Aquí), las puertas previstas como salida del edificio deberán disponer de un sistema de fácil y rápida apertura desde el lado de la evacuación (interior de la finca) sin tener que utilizar la llave para ello.
- Desconfiar de los desconocidos. Esta medida que parece obvia no se cumple y muchas veces dejamos entrar en la comunidad a personas que no conocemos cuando entramos o salimos de la comunidad o incluso por el telefonillo sin preguntar o ver quién es.
- Buena iluminación de zonas comunes. Una buena iluminación de la entrada, jardines, garaje…reduce el riesgo de entrada de los ladrones.
- Retenedores en la puerta del portal. Muchas veces sin darnos cuenta nos dejamos la puerta de la entrada abierta por ello es conveniente instalar cierrapuertas retenedores que impedirá que la puerta del portal quede abierta por lo que aumentará la seguridad de la finca.
- Sistemas de seguridad. Por último, y no por ello menos importante, se ha generalizado en los últimos años la instalación de sistemas de seguridad en las comunidades de propietarios. Desde la Administración de fincas siempre recomendamos que sean empresas homologadas que nos hagan un estudio de qué medidas son importantes en nuestra comunidad: cámaras de vigilancia, controles de acceso para vehículos y personas, sistemas anti.intrusión, pulsadores de emergencia etc.
¿Hablamos? Nos puedes contactar aquí
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¿DEBEN LAS COMUNIDADES DE VECINOS PRESENTAR EL MODELO 347?
Cada vez son más las obligaciones que las comunidades de vecinos tienen con las administraciones públicas, en este caso con la Agencia Tributaria.
Si bien antes la contabilidad de las comunidades de propietarios se limitaba a computar los gastos por conceptos y los ingresos habidos durante el ejercicio. Ahora tienen nuevas obligaciones tributarias que deben cumplir. En caso de incumplimiento, las sanciones pueden llegar a los 20.000€. De ahí la importancia de contar en la comunidad con un administrador de fincas colegiado que pueda presentar el modelo 347 y así cumplir con las obligaciones de la comunidad.
El Real Decreto 828/2013 incluyó por primera vez la obligación de las comunidades de vecinos de informar de las operaciones que excedan de los 3.005,65 euros al año, pero podrán hacerlo sobre una base de cómputo anual, sin desglosar estas por trimestres.
Ahora bien, ¿deben incluirse todos los clientes y proveedores de las comunidades de propietarios?
La respuesta es que no, no debe declararse:
- Los suministros que se usen para consumo comunitario, como energía eléctrica, agua y combustibles.
- Los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes.
- Aquellos pagos por los que deben practicar retención, a trabajadores, a profesionales y a determinados empresarios que tributan por módulos, porque sobre estas operaciones ya se informa a la Hacienda estatal a través del correspondiente Resumen Anual Retenciones Modelo 190.
Además, una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V2244-15 de 17 de julio de 2015 ya señaló que “los pagos efectuados por los propietarios a las Comunidades de Propietarios, por el simple hecho de ser propietarios” no tienen que declararse en el Modelo 347.
El plazo que tiene el administrador de fincas para presentar el modelo 347 es del 1 de enero al 28 de febrero de 2018.
Si no sabes si tu comunidad debe presentar el modelo 347, contacta con un administrador de fincas colegiado.
Lola Martínez Sánchez
Administradora de fincas colegiada
Read More¿Puede un ciudadano extranjero exigir un traductor en una junta de propietarios?
Lo primero que tenemos que aclarar es que cada comunidad de propietarios en Junta de propietarios puede decidir libremente la lengua o idioma en el que se desarrollará la celebración de la junta de propietarios.
Ello debe llevarse a cabo por mayoría simple decidiendo la junta la lengua a utilizar y con independencia del lugar donde se desarrolle, lo que da lugar, por ejemplo, a que se pueda aprobar en junta por mayoría simple que la lengua a utilizar sea el inglés y no el castellano en comunidades en la que la mayoría de los propietarios sean ingleses aunque se encuentren en España.
Ahora bien, una cosa bien distinta es que quien no conoce esa lengua no tenga derecho a entender lo que se dice y trata, ya que no puede dejarse en indefensión a los que no conocen la lengua utilizada.
Si la lengua a utilizar es ajena al lugar donde está sita la finca resulta obvio entender que debe proveerse de intérprete a los nacionales que no consiguieron que la lengua fuera el castellano.
Pero distinto es el caso de quien adquiere una vivienda en un país en el que no conoce su lengua y pretende que la comunidad le pague un traductor, circunstancia que incluso puede someterse a acuerdo por mayoría simple.
Lola Martínez
Administrador de fincas Murcia
JORNADA DÍA DEL FRANQUICIADO DE LA INMOBILIARIA ALQUILO TU CASA
El pasado sábado 16 de diciembre asistimos el Día del franquiciado, reunión anual de todos los franquiciados de la inmobiliaria, de nuestros compañeros de AlquiloTucasa.
Además tuvimos el honor de poder dar una de las charlas que se dieron en el Hotel Cetina de Murcia. En nuestra intervención intentamos dar una visión muy práctica a los franquiciados de lo que son las reuniones de propietarios para que hagan su labor lo mejor posible en su nueva andadura como administradores de comunidades de propietarios.
La otra charla estuvo a cargo de Josep Torrent Suñé, CEO en ApiVirtual, que explicó el Farming inmobiliario y las plataformas de ApiVirtual e Inmoprocesos de la que aprendimos técnicas de marketing inmobiliario muy interesantes y cómo automatizar gestiones de la inmobiliaria.
Aprovechamos esta noticia para desear a todos los vecinos unas felices fiesta desde el equipo de Kakebo Administración de fincas!
Lola Martinez
Administrador de fincas Murcia
¿Cuál es el inicio del pazo para impugnar los acuerdos de la comunidad?
Hace unas semanas os hablábamos de la forma de impugnar los acuerdos que se toman en la Junta de propietarios (Ver aquí). Hoy vamos a hacer hincapié en un tema procesal importante y que ha dado lugar a numerosa jurisprudencia: el inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la comunidad.
Para empezar vamos a recordar el apartado 3 del Art. 18 LPH
“La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año”
Ahora bien, el inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios se contará para los asistentes a la reunión desde la fecha de adopción del acuerdo y respecto de los ausentes dese el momento en que fueron notificados.
Vamos a verlo con algunos ejemplos de la jurisprudencia.
En relación a los presentes en Junta la Audiencia Provincial de Orense ( sección 1º) en su sentencia de 22 de novibmre de 2013 dice que “ en el caso analizado el actor asistió a la junta celebrada el 9 de abril de 2010 por medio de su representante legal quien, de modo expreso, se opuso a la aprobación de la liquidación de la deuda imputada a su representado por (…) por lo que, con arreglo a la normativa expuesta, el dies a quo ( día de inicio) para el computo del plazo es el de la propia Junta”
En relación a los ausentes en la Junta la Audiencia Provincial de La Coruña (sección 3º) en su sentencia de 15 de enero de 2016 establece que “tal y como establece el Art. 18.3 de la LPH para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el Art.9. La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2010 ( Roj. STS 303/2010) dice que solo una vez que el propietario tiene conocimiento detallado del acuerdo adoptado en la junta de propietarios se inicia el trascurso del plazo para impugnarlo”. Es decir para la persona ausente el plazo no se inicia hasta que se le notifica el acta.
Si tienes alguna duda en relación a la impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Lola Martínez
Administrador de fincas Murcia
EL ADMINISTRADOR DE FINCAS COLEGIADO
El administrador de fincas colegiado, una opción para su tranquilidad.
Pronto se cumplirá un año desde que se publicó la Sentencia de la Sala de lo contencioso del Tribunal Supremo (STS 4868/2016) sobre la Marca Administrador de Fincas. Es difícil no dejarse llevar por la emoción que nos provoca este reconocimiento del TS sobre nuestra denominación profesional.
EXCLUSIVIDAD DE NUESTRA DENOMINACIÓN PROFESIONAL
Con la Sentencia de la Sala de lo contencioso del Tribunal Supremo del día 8 de noviembre de 2016 , los Administradores de Fincas Colegiados debemos estar muy satisfechos. Y si estamos muy complacidos por el fallo, pero más aún, si cabe, por los argumentos que utilizan los magistrados para justificar la decisión tomada.
En dicha Sentencia se habla de valores como la colegiación obligatoria o la vigencia del Decreto 693/1968 que es la base de toda nuestra estructura colegial. Y se utilizan estos conceptos para justificar la exclusividad de nuestra denominación profesional.
RECONOCER NUESTRA PROFESIÓN
La Sala de lo contencioso del Tribunal Supremo, en los Fundamentos de Derecho de esta Sentencia, dice que ‘Administradores de Fincas’ es la expresión habitual en el lenguaje común para reconocer nuestra profesión y añade “…Denominación que debe quedar reservada para las asociaciones corporativas oficiales, sean estas territoriales o estatal, que agrupen a los colegiados que ejercen esta profesión…”
COLEGIACIÓN. SERVICIO Y GARANTÍA PARA LOS CIUDADANOS
Responsabilidad
La experiencia, los conocimientos técnicos y la formación específica en materia de administración de fincas, nos permite ofrecerles un servicio de calidad, buscando siempre la mayor eficacia y eficiencia en los recursos de su Comunidad de Propietarios y, por encima de todo, su tranquilidad.
Seriedad
Resolvemos la incidencias día a día, las cuales pueden ser presentadas vía mail, telefónica, whatsapp, o a través de nuestra APP o Despacho 24 horas.
Profesionalidad
Kakebo administración de fincas posee el respaldo del Colegio de Administradores de Fincas de Murcia , Administradores Colegiados, en continua formación, que garantiza un trabajo de calidad.
Cercanía
Estamos en continuo contacto con el presidente y la junta directiva para para conocer las necesidades de su comunidad de propietarios en Murcia y dar un servicio exclusivo y de calidad.
Dada nuestra cercanía realizamos desplazamientos periódicos a todas las Comunidades que administramos para asegurar una gestión óptima.
Transparencia
Desde la zona cliente podrás acceder en todo momento a todos los documentos de su comunidad: convocarías, actas, estatutos, póliza del seguro, facturas, presupuestos…
¡Conócenos!
Lola Martínez.
Administrador de fincas Murcia
¿Se puede poner un cartel de “se vende” en una comunidad de propietarios?
Suele ser práctica habitual en las comunidades de vecinos la instalación de carteles por los propietarios con el fin de alquilar o vender un inmueble. Estos carteles suelen ponerse bien en los propios inmuebles en las terrazas o en las zonas comunes de la comunidad de vecinos.
Por ello hay que distinguir ambas situaciones.
Con respecto a la instalación de carteles donde se indica «se vende» o «se alquila» en la terraza o ventana de un comunero que es elemento común de uso privativo no debe entenderse que se debe llegar al extremo de exigir un acuerdo de junta de propietarios para tal instalación, ya que no se trata de una obra definitiva que modifique el aspecto exterior de la fachada, sino un elemento provisional que no causa un perjuicio estético notorio a la comunidad de propietarios.
Es elemento visible en la fachada pero las comunidades no pueden llegar al extremo de querer autorizar esta instalación en zona de uso privativo a los comuneros que deseen vender su inmueble al no tratarse de obra permanente.
No estaría, incluso, ni en la obligación del art. 7.1 LPH de dar cuenta al presidente de tal instalación al regular este precepto la realización de obras, no este tipo de instalaciones provisionales y que no producen una afectación exterior clara en la fachada.
Distinto es el caso de la instalación de esos letreros en las zonas comunes en donde sí que se exigiría autorización de la junta de propietarios por mayoría simple art. 17.7 LPH por no poder disponer los comuneros de espacios comunes como quieran.
Lo mismo ocurriría con la instalación de esos carteles en los portales. En cuyo caso también deberá solicitar autorización de la junta de propietarios.
Lola Martínez
Administrador de fincas en Murcia
Las comunidades de propietarios y la protección de datos
Sobre la protección de datos en comunidad de propietarios
Los administradores de fincas realizamos múltiples tratamientos de datos de carácter personal cuando trabajamos por cuenta de las comunidades de propietarios. Desde la perspectiva de la normativa de protección de datos de carácter personal, estamos legitimados para tratar y disponer de los datos de los copropietarios que resulten necesarios para la gestión ordinaria de los asuntos de la comunidad en virtud de la relación contractual que les vincula con la comunidad, en los términos acordados en la misma, y en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal.
Generalmente, en estos ficheros son objeto de tratamiento los siguientes datos personales: nombre de los propietarios, teléfonos de contacto, direcciones postales, números de DNI y direcciones de correo electrónico. Suele denominarse fichero de “gestión de la comunidad de propietarios” o “fichero de propietarios”, y la comunidad se sirve de él para su gestión contable, fiscal y administrativa, asegurando el cumplimiento por los propietarios de las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el ejercicio de los derechos que corresponden a los copropietarios en la comunidad.
En muchas ocasiones las comunidades de propietarios aprueban la instalación de sistemas de cámaras y/o videocámaras, que dan lugar a tratamientos de imágenes de personas físicas identificadas o identificables. En este caso, deberá existir un fichero específico con la finalidad de “videovigilancia” o de “cámaras de seguridad”, cuya finalidad principal es la seguridad y control de accesos y/o vigilancia de las instalaciones y elementos comunes del inmueble.
¿sabes si tu comunidad cumple con la Ley Orgánica de Protección de Datos? Contacta con nosotros y se le ayudaremos a comprobar si su comunidad cumple con la LOPD.
Aquí, os dejamos una pequeña guía de la Agencia Española de Protección de Datos sobre las comunidades de propietarios.
Read More¿Cómo puedo impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios?
A veces vivir en comunidad no es fácil y por ellos hoy os vamos a explicar cómo se impugnan un acuerdoque se toman en las Juntas de propietarios, recuerda que lo ideal es contar con un profesional que le asesore como es Kakebo.
La impugnación de acuerdos adoptados por la Junta de propietarios viene regulada en el Art.18 LPH
Lo primero que hay que saber es que no todos los acuerdos que tome le Junta se pueden impugnar. Tan solo podrán ser impugnados los acuerdos:
- a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
En segundo lugar las personas legitimadas para impugnar son las siguientes:
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta
- Los ausentes por cualquier causa
- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto
Hay que tener en cuenta que, en todo, caso se trata de propietarios al corriente de pago de la comunidad y nunca de inquilinos los que tiene derecho a impugnar el acuerdo.
¿Qué significa salvar el voto? Básicamente hacer constar en el acta que estás en desacuerdo con la decisión que se ha tomado. Es decir votar en contra o abstenerse.
En el caso de que no hubieses podido asistir a la reunión deberás notificar al presidente y al administrador por escrito, en los 30 días posteriores a que se te notifique el acta, tu desacuerdo. Entonces ya es como si hubieses salvado el voto.
Por último y muy importante es el plazo que tenemos para impugnar el acuerdo ante los órganos judiciales. El juez competente será el de Primera Instancia del lugar donde radique la finca.
Tienes tres meses desde que se adoptó el acuerdo para impugnarlo. Si fuiste un propietario ausente el plazo comienza a correr desde la fecha en que fuiste notificado del acuerdo.
Por otra parte, si la impugnación se emprende porque el acuerdo va contra la ley o se opone a los estatutos, el plazo asciende a un año.
Si tienes cualquier duda, nos dudes en ponerte en contacto con nosotros y la resolveremos encantados aquí
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