¿Es posible la mediación vecinal en las comunidades de propietarios?
Suele ser habitual en las comunidades de propietarios que la convivencia entre los vecinos no sea perfecta. Siempre suele haber conflictos derivados de situaciones muy diversas tales como las reclamaciones a los morosos, los ruidos o los olores de las mascotas, los actividades molestas de algunos vecinos dentro de sus pisos, la basura en la puerta de la vivienda y en general cualquier conflicto que pueda venir de las relaciones vecinales.
Estos desencuentros terminan dañando no solo a los vecinos implicados sino a toda la comunidad, por lo que una rápida solución es lo mejor tanto para la comunidad como para el administrador.
Como sabemos actualmente la justicia en España está bastante saturada por lo que cualquier demanda podría llevarnos mucho tiempo sin solución. Lo que hoy recomendamos para este tipo de conflictos en las comunidades de propietarios es la solución mediante la mediación.
¿Qué es la mediación?
En el Título II de la Ley de Mediación , se establece que es un proceso voluntario, flexible, confidencial y participativo. Está dirigido por un profesional que ayuda a las partes implicadas a llegar a acuerdos de forma constructiva y beneficiosa para todos, potenciando su capacidad de diálogo y comunicación. Los mediadores tienen un modo de actuar muy flexible, que se adapta a las particularidades de cada caso. Necesariamente tienen que ser neutrales e imparciales, y mantener la confidencialidad de todas sus sesiones.
Además las 5 grandes ventajas que veo de la mediación vecinal son las siguientes:
- Menor coste económico. No hace falta acudir al juzgado con el consiguiente ahorro de abogado y procurador por ambas partes. El mediador se paga entre ambos implicados.
- Menor coste emocional. No es el juez el que tiene la última palabra, los vecinos pueden expresarse abiertamente y ser parte de la solución por lo que las relaciones entre ellos mejorarán.
- Mayor rapidez. La mediación vecinal supone un ahorro de tiempo importantísimo ya que el conflicto puede quedar resuelto en un par de semanas, dependiendo de las sesiones que hagan falta.
- No hay ganadores ni perdedores, solo conflictos resueltos. En la mediación todas las partes ganan pues el acuerdo buscado se basa en la satisfacción de ambas partes, evitando así el resentimiento propio de los procesos judiciales y poniendo fin así, de manera más profunda y duradera, a la controversia suscitada.
- Confidencialidad. Como se ha dicho antes todo el proceso de mediación es absolutamente confidencial. En todo caso, la información y documentación que se facilite en las sesiones de mediación queda salvaguardada y no podrá ser desvelada.
En nuestro despacho de administración de fincas en Murcia colaboramos con distintos mediadores para poder dar servicio a nuestros vecinos.
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¿Tienes un buen administrador de fincas?
La decisión de elegir un administrador de fincas en Murcia supone una tarea importante para una comunidad de vecinos ya que aunque suponga un desembolso para los vecinos si éste hace su trabajo con profesionalidad y capacidad será uno de los más rentables.
¿Sabes si tu comunidad cuenta con un buen administrador de fincas?
El 8% de las comunidades de vecinos en Murcia cambian de administrador de fincas cada año, según un estudio. La falta de profesionalidad en el desempeño de sus labores y la incapacidad del administrador de fincas para solucionar eficazmente los problemas de los vecinos están detrás de la decisión de cambiar de gestor.
Y es que un buen administrador de fincas debe cumplir los siguientes criterios:
- Atiende las necesidades de los vecinos y gestiona y resuelve las incidencias de la comunidad evitando preocupaciones al Presidente y el resto de los vecinos.
- Forma parte de un equipo integral de profesionales que operan en diversos campos para poder atender y resolver las diversas necesidades de las comunidades.
- Atiende y soluciona los problemas de la comunidad con profesionalidad y buena gestión. Responde las necesidades de los propietarios las 24 horas del día y los 365 días al año , contando con un servicio 24 horas para urgencias.
- Lleva las cuentas al día y de forma totalmente transparente. No se lleva comisiones de los distintos oficios que trabajan para la comunidad.
- Administra los fondos destinados a la administración de la finca a través de una cuenta bancaria independiente a nombre de la comunidad.
- Reduce el gasto de las comunidades negociando las tarifas con los proveedores existentes en el mercado.
- Se preocupa por la calidad del servicio : evalúa periódicamente la actividad de los proveedores y el resultado de los trabajos en caso de obras de mejora y grandes reparaciones
- Gestiona el pago de las deudas de vecinos morosos. Informa a la comunidad de los propietarios que no abonan la cuota y reclama el pago de la deuda sin coste para los demás vecinos.
Lola Martínez Sánchez
Administrador de fincas en Murcia
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KAKEBO Administración de fincas empieza a colaborar con AlquiloTuCasa.com en Murcia
Hoy tenemos el placer de comunicaros que Kakebo Administración de Fincas ha comenzado a colaborar con una de las empresa de gestión inmobiliaria lideres en el sector AlquiloTuCasa.com
A partir de ahora será AlquiloTucasa.com quien se encargará de la venta y alquiler de las propiedades que actualmente manejamos con lo que profesionalizamos esta parte de nuestra profesión y la dejamos en manos de los mejores especialistas para así poder centrar los esfuerzos del despacho en la absoluta dedicación a nuestros propietarios.
Además AlquiloTuCasa.com nos da la posibilidad de crecer con ellos y poder expandir nuestro despacho junto con sus más de 20 franquicias repartidas a lo largo de toda España. Por lo que si estás buscando una oportunidad de negocio en la administración de fincas y en el sector inmobiliario esta es tu oportunidad perfecta. Ponte en contacto con nosotros y te explicaremos como formar parte de unas de las franquicias más rentables del momento.
FAQ Representación en Junta de propietarios
¿El representante puede votar personalmente en sentido distinto al representado?
Sí, se trata de votos distintos, es decir, que tiene en ese momento doble personalidad y la ejercita de forma individual.
Esta representación debe entenderse conforme a las reglas del mandado, concretamente arts. 1.709 y siguientes del Código Civil, especialmente el 1.719, por lo que no hay problema alguno en que haya votaciones diferentes.
¿Qué sucede si se otorga escrito de representación y asisten los propietarios representados?
El criterio que seguimos como administradores colegiados en la Región de Murcia, en lo que creemos que es una interpretación correcta del art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, es que no cabe la asistencia personal del propietario y, a la vez, de un tercero que habla y vota por él. Dicho precepto hace referencia a una de las dos situaciones: asistencia personal o por representación legal. Por tanto, como decimos, no cabe que propietarios en plenitud de facultades sean reemplazados por terceros si ellos están en la Junta de propietarios.
Además, hay que tener en cuenta que la representación es revocable, por lo que si asiste el propietario de la comunidad de vecinos y pretende votar, se deberá entender que se ha procedido a la citada revocación.
¿Cómo se salva el voto en las representaciones?
Del mismo modo que si estuviese presente en la Junta de propietarios, por lo que la recomendación es que el representante vote en contra, si lo que se pretende es impugnar.
si tienes más dudas sobre la representación no dudes en consultarnos.
Fuente: editorial Judicia de Sepin
Read MoreFAQ Representación en Junta de propietarios (2)
¿Un propietario moroso puede representar a otro y votar?
No hay el menor inconveniente, porque el moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.
¿Se puede estar representado por un no propietario?
Sí, se trata de una representación, por lo que el representante puede ser un tercero ajeno a la finca, no existe un requisito especial.
¿Puede el secretario/administrador representar a los propietarios?
Conforme a los arts. 1.709 y ss. del Código Civil y, especialmente, a lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ningún inconveniente legal en que así se haga.
Y el Presidente, ¿puede representar a los propietarios?
La respuesta es positiva.
¿Se puede sustituir o representar al representante?
El representante de un propietario puede ceder esta representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1.721 del Código Civil, salvo oposición del representado, por lo que mi recomendación es que si el representante no está de acuerdo con esta cesión, lo haga constar expresamente.
En el caso de los excónyuges propietarios del mismo inmueble, que no se ponen de acuerdo, ¿pueden asistir y votar los dos?, ¿pueden hacerlo en sentido contrario?, ¿qué voto es el que cuenta?
En el caso de un matrimonio que tenga el piso en gananciales o proindiviso, no vemos inconveniente legal alguno en que lo hagan los dos, aunque, con un solo voto.
Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.
¿Cómo se nombra representante en grandes copropiedades, por ejemplo un garaje?
De la misma forma que en el caso anterior se trata de una Comunidad de bienes, por lo que habrá de hacerse por mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil, tendrán un solo voto.
Fuente: Editorial Sepin
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¿Necesito autorización de la Junta de Propietarios para instalar un aparato de aire acondicionado?
En principio, sí. La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, no podría hacerse sin el acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
Ahora bien, es necesario hacer una serie de aclaraciones a esta afirmación:
- Deberás consultar los Estatutos de la Comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de de aparatos de aire acondicionado, bien prohibiéndolos o indicando el lugar para hacerlo. Si los Estatutos dijeran algo habría que estar a lo que digan y para la modificación de la parte que afectase a este tema en cuestión, sería necesaria la unanimidad.
- Deberás tener en cuenta si ya hay otros aparatos instalados en la fachada, ya que si fuera así, el edificio ya no tendría ninguna estética que guardar y la Jurisprudencia viene interpretando que si ya hay otros aparatos instalados, y el tuyo es de similares características supondría un agravio comparativo para ti que pretendieran impedirle instalar el tuyo sin obligar a retirar los demás y por lo tanto no podrían hacerlo.
- Por otra parte, si hubiera otros aparatos instalados, aunque hubiera sido sin permiso, y ya llevan años, se podría decir que la instalación está consolidada y que la Comunidad ha otorgado su consentimiento tácitamente y ya no podrían obligar a retirarlos.
- Si los Estatutos no prohíben la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, y no hay ninguno instalado aún, deberás proponer al Presidente que se trate el tema en la siguiente Junta de Propietarios. Por ultimo,si la instalación requiriera una gran perforación la autorización sería por unanimidad, igual que si los Estatutos lo prohíben, bastando en cambio la autorización de la mayoría los propietarios si apenas hubiera que hacer obra y simplemente se tratara de colgar el aparato.
Si quieres saber más no dudes en consultarnos
Lola Martinez Administrador de fincas Murcia
¿ Cual es el plazo para reclamar los gastos de comunidad?
Es el de 5 años del art. 1964 CC, porque con la reforma de la LEC por Ley 42/2015 se acorta y se deja el antiguo plazo de 15 años en cinco años.
Con ello, se produce una reducción del plazo desde los 15 años que antes estaban para las acciones personales que eran las que con mayor frecuencia se presentaban en los juzgados a pasar ahora a un plazo más reducido de 5 años. Ejemplo de ello lo encontramos en las reclamaciones de gastos de comunidad en las que ejercitaban las comunidades de vecinos a los deudores morosos de estas, ya que se reducen estas y pasan a ser ahora de cinco años tan solo, lo que conllevará mayor agilidad a la hora de efectuar estas reclamaciones.
Read MoreFAQ Representación en Junta de propietarios (1)
¿Qué documentación debe aportar el representante?
- Escrito de representación
- Autorización de la misma con designación de nombres y apellidos.
- La referencia de la fecha de la Junta a que se refiere el escrito de autorización.
- La firma del escrito.
No se podrán exigir más requisitos que los que constan de forma expresa en la LPH, de tal manera que la aportación por el representante de los mismos le confiere autorización expresa para intervenir por el representado, por ejemplo, no puede obligarse a la aportación de una fotocopia del DNI del representado o plantear dudas sobre la veracidad de la firma del mismo, ya que en estos casos, por ejemplo, si se hubieran falsificado las firmas, daría lugar al ejercicio de acciones penales.
¿Qué sucede si la Junta no admite el escrito de representación?
Si no se permite votar pese a quien se ha acreditado, no queda otra solución que la impugnación por ser tal negativa contraria a Ley, aplicando el art. 18.1 a), infracción de la LPH, concretamente el art. 15.1 de la misma LPH, precepto que no señala forma concreta alguna de la representación, salvo que sea por escrito.
La impugnación debe referirse a la Junta, donde no tuvo ocasión de intervenir, y están legitimados los representados, es decir, los propietarios, no el representante.
¿Debe el secretario facilitar las representaciones al resto de los comuneros?
Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.
Cualquier duda ha de resolverse en Junta.
¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?
No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y en relación con lo segundo, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.
Fuente : Editorial jurídica de Sepin
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¿Qué puedo hacer con los vecinos molestos de mi comunidad?
Suele ocurrir en las comunidades de propietarios que ante algún vecino molesto la comunidad no toma ninguna decisión al respecto por conducto de su presidente, lo que provoca que los que se sienten perjudicados por esas molestias comprueban cómo no se utiliza la vía del art. 7.2 LPH para evitar y hacer cesar esas molestias. ¿Puede, entonces, un comunero ejercer algún tipo de acción en estos casos?
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 18 de Mayo de 2016 por la que deja abierta la posible intervención del comunero que se sienta afectado por estas conductas molestas, y le otorga legitimación para demandar.
Así, expone que es doctrina jurisprudencial consolidada, como complemento del ordenamiento jurídico conforme el artículo 1. 6 del Código civil, que un copropietario por sí solo puede ejercer esta acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En palabras del TS «No es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios»
Incluso el Tribunal Constitucional en su sentencia 115/1999, de 14 junio, comparte esta doctrina al decir: “Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad (…)”.
El problema que aquí se presenta es si esta jurisprudencia, que es clara e incluso el Tribunal Constitucional lo deduce de la tutela judicial efectiva, es aplicable en el caso que plantea el artículo 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla la actuación del presidente de la comunidad. Pero éste no lo impone como exclusivo y excluyente. Así, si el presidente o la junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad.
En cualquier caso, no sería necesario el intento previo de la comunidad frente al “molesto”, ya que no se trata de una acción subsidiaria o de segundo grado la del vecino o vecinos que quieran dirigirse contra este, sino que podrían actuar ellos mismos directamente ante los tribunales probando las molestias y ejercitando una acción personal de cesación para que sea condenado en el cese de esa actividad concreta, aunque se recomienda siempre el requerimiento previo al ejercicio de la acción como establece la LEC en el art. 395.
Read More¿Qué podemos hacer si en nuestra comunidad hay un vecino con síndrome de diógenes?
En muchas comunidades nos encontramos con casos de comuneros que se encuentran solos y sin familiares que los cuiden con algún tipo de enfermedad. Puede ocurrir que tengan alguna enfermedad psíquica o procesos tales como el conocido síndrome de Diógenes que se caracteriza por ser un trastorno del comportamiento que afecta, por lo general, a personas de avanzada edad que viven solas. Se caracteriza por el total abandono personal y social, así como por el aislamiento voluntario en el propio hogar y la acumulación en él de grandes cantidades de basura y desperdicios domésticos.
Este trastorno, que esconde importantes alteraciones psiquiátricas, afecta en España a 1,7 pacientes por cada 1.000 ingresos hospitalarios. Uno de los factores más importantes en el crecimiento del número de casos que manifiestan este trastorno es el progresivo aumento del número de ancianos que viven solos.
En estos casos no procedería articular el cauce del art. 7 LPH en cualquiera de sus modalidades de actividades molestas, prohibidas o insalubres, pese a que se darían las circunstancias objetivas para ello, pero debemos entender que al no tener capacidad para discernir y comprender el objetivo de un requerimiento por el presidente se trataría de una vía ineficaz. Lo procedente sería acudir por acuerdo previo de junta por mayoría simple, habiéndolo incluido en el orden del día, a aprobar que se comuniquen a la fiscalía provincial del lugar estos hechos a fin de que se inste la vía del internamiento urgente del comunero por la vía del art. 763 LEC por estar afectado de un cuadro de enfermedad del sindrome de dióegenes y el peligro que ello supone tanto para él mismo como para la comunidad, a fin de que se adopte la medida oportuna por el juez de internamientos civil y más adelante tramitar a instancias de la fiscalía el procedimiento de incapacidad. Si fueran conocidos los familiares del afectado se daría a la fiscalía estos datos también.
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