¿Qué es el segundo dividendo digital y como afecta a las comunidades de propietarios?
Hace cinco años las comunidades de vecinos superaron un proceso de adaptación de sus equipos de antena con el objetivo de que el 4G entrase en funcionamiento. Si recuerdan bien, la televisión y toda su parrilla, tuvieron que mudarse y fue lo que se llamó el primer dividendo digital.
Ahora en 2019, el proceso vuelve a repetirse para dejar espacio a la tecnología de datos 5G, por lo que las antenas de las comunidades de propietarios de gran parte de España deberán ser de nuevo adaptadas para no quedarse vaciadas de canales.
En la práctica, esta resintonización de la TDT de 2019 puede desarrollarse para las viviendas unifamiliares como un cambio sencillo y gratuito, o suponer un desembolso económico, al menos temporal, gracias a la ayuda equivalente a los trabajos en el caso de las comunidades de vecinos.
La liberación del Segundo Dividendo Digital llega a través del Real Decreto 391/2019, aprobado el pasado 21 de junio por el Consejo de Ministros. Seguirá en principio la hoja de ruta anunciada el pasado verano y que establece el 30 de junio de 2020 como final del proceso, conforme a la Unión Europea. En estas semanas ya ha dado comienzo y paulatinamente se irá extendiendo a todo el territorio nacional.
¿En qué afecta a las comunidades de propietarios?
Existen varias tipologías de afectación en función de la tecnología de antena que esté utilizando la comunidad de vecinos, que generalmente ha sido seleccionada por el número de vecinos del bloque y por otros aspectos relacionados con la calidad de la señal de televisión de la zona. Generalizando, estas son las tres situaciones más frecuentes:
- Los dueños de viviendas individuales o comunidades muy pequeñas, que presumiblemente utilizan equipos multibanda, y que tan sólo tendrán que resintonizar sus aparatos de televisión para reubicar las cadenas de la Televisión Digital Terrestre (TDT) en sus nuevas bandas de emisión y únicamente se deberán resintonizar los televisores.
- En las comunidades de propietarios, el cambio implicará una adaptación de las instalaciones de recepción, en gran parte del territorio nacional. El primer escenario será para aquellas comunidades con una central programable, que debe ser reajustada a las nuevas frecuencias mediante software y que no requerirá en principio nuevo equipo.
- El segundo escenario en las comunidades, que sería para aquellas que dispongan de cabeceras modulares, que se estima en torno al 15 y el 30% del total de equipos de comunidades, en función de la zona. En este último caso, sí se deberán instalar nuevos equipos, y más concretamente en el caso de la Comunidad de Madrid, serían 4 amplificadores monocanal.
Un trabajo para antenistas homologados
Es muy importante indicar que estos trabajos deberán ser realizados por antenistas homologados (específicamente se pide la homologación de tipo A o F), ya que sin la certificación de estos profesionales, no se podrán solicitar las ayudas que el gobierno ha dispuesto para ayudar a las comunidades en este trámite.
Ayudas a la adaptación TDT de 2019-2020
Ante este panorama y como decíamos líneas más arriba, el gobierno español ha presentado, del mismo modo que se realizó hace unos años, unas ayudas que ayudan a cubrir el importe necesario para realizar estos trabajos. Estas subvenciones, que han sido fijadas recogiendo la opinión de los principales actores y asociaciones, cubren un precio estándar máximo para cada trabajo y regula la concesión de subvenciones por valor de 150 millones de euros para las comunidades de propietarios.
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FAQ Representación en Junta de propietarios
¿El representante puede votar personalmente en sentido distinto al representado?
Sí, se trata de votos distintos, es decir, que tiene en ese momento doble personalidad y la ejercita de forma individual.
Esta representación debe entenderse conforme a las reglas del mandado, concretamente arts. 1.709 y siguientes del Código Civil, especialmente el 1.719, por lo que no hay problema alguno en que haya votaciones diferentes.
¿Qué sucede si se otorga escrito de representación y asisten los propietarios representados?
El criterio que seguimos como administradores colegiados en la Región de Murcia, en lo que creemos que es una interpretación correcta del art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, es que no cabe la asistencia personal del propietario y, a la vez, de un tercero que habla y vota por él. Dicho precepto hace referencia a una de las dos situaciones: asistencia personal o por representación legal. Por tanto, como decimos, no cabe que propietarios en plenitud de facultades sean reemplazados por terceros si ellos están en la Junta de propietarios.
Además, hay que tener en cuenta que la representación es revocable, por lo que si asiste el propietario de la comunidad de vecinos y pretende votar, se deberá entender que se ha procedido a la citada revocación.
¿Cómo se salva el voto en las representaciones?
Del mismo modo que si estuviese presente en la Junta de propietarios, por lo que la recomendación es que el representante vote en contra, si lo que se pretende es impugnar.
si tienes más dudas sobre la representación no dudes en consultarnos.
Fuente: editorial Judicia de Sepin
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¿Un propietario moroso puede representar a otro y votar?
No hay el menor inconveniente, porque el moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.
¿Se puede estar representado por un no propietario?
Sí, se trata de una representación, por lo que el representante puede ser un tercero ajeno a la finca, no existe un requisito especial.
¿Puede el secretario/administrador representar a los propietarios?
Conforme a los arts. 1.709 y ss. del Código Civil y, especialmente, a lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ningún inconveniente legal en que así se haga.
Y el Presidente, ¿puede representar a los propietarios?
La respuesta es positiva.
¿Se puede sustituir o representar al representante?
El representante de un propietario puede ceder esta representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1.721 del Código Civil, salvo oposición del representado, por lo que mi recomendación es que si el representante no está de acuerdo con esta cesión, lo haga constar expresamente.
En el caso de los excónyuges propietarios del mismo inmueble, que no se ponen de acuerdo, ¿pueden asistir y votar los dos?, ¿pueden hacerlo en sentido contrario?, ¿qué voto es el que cuenta?
En el caso de un matrimonio que tenga el piso en gananciales o proindiviso, no vemos inconveniente legal alguno en que lo hagan los dos, aunque, con un solo voto.
Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.
¿Cómo se nombra representante en grandes copropiedades, por ejemplo un garaje?
De la misma forma que en el caso anterior se trata de una Comunidad de bienes, por lo que habrá de hacerse por mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil, tendrán un solo voto.
Fuente: Editorial Sepin
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¿Necesito autorización de la Junta de Propietarios para instalar un aparato de aire acondicionado?
En principio, sí. La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, no podría hacerse sin el acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
Ahora bien, es necesario hacer una serie de aclaraciones a esta afirmación:
- Deberás consultar los Estatutos de la Comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de de aparatos de aire acondicionado, bien prohibiéndolos o indicando el lugar para hacerlo. Si los Estatutos dijeran algo habría que estar a lo que digan y para la modificación de la parte que afectase a este tema en cuestión, sería necesaria la unanimidad.
- Deberás tener en cuenta si ya hay otros aparatos instalados en la fachada, ya que si fuera así, el edificio ya no tendría ninguna estética que guardar y la Jurisprudencia viene interpretando que si ya hay otros aparatos instalados, y el tuyo es de similares características supondría un agravio comparativo para ti que pretendieran impedirle instalar el tuyo sin obligar a retirar los demás y por lo tanto no podrían hacerlo.
- Por otra parte, si hubiera otros aparatos instalados, aunque hubiera sido sin permiso, y ya llevan años, se podría decir que la instalación está consolidada y que la Comunidad ha otorgado su consentimiento tácitamente y ya no podrían obligar a retirarlos.
- Si los Estatutos no prohíben la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, y no hay ninguno instalado aún, deberás proponer al Presidente que se trate el tema en la siguiente Junta de Propietarios. Por ultimo,si la instalación requiriera una gran perforación la autorización sería por unanimidad, igual que si los Estatutos lo prohíben, bastando en cambio la autorización de la mayoría los propietarios si apenas hubiera que hacer obra y simplemente se tratara de colgar el aparato.
Si quieres saber más no dudes en consultarnos
Lola Martinez Administrador de fincas Murcia
¿ Cual es el plazo para reclamar los gastos de comunidad?
Es el de 5 años del art. 1964 CC, porque con la reforma de la LEC por Ley 42/2015 se acorta y se deja el antiguo plazo de 15 años en cinco años.
Con ello, se produce una reducción del plazo desde los 15 años que antes estaban para las acciones personales que eran las que con mayor frecuencia se presentaban en los juzgados a pasar ahora a un plazo más reducido de 5 años. Ejemplo de ello lo encontramos en las reclamaciones de gastos de comunidad en las que ejercitaban las comunidades de vecinos a los deudores morosos de estas, ya que se reducen estas y pasan a ser ahora de cinco años tan solo, lo que conllevará mayor agilidad a la hora de efectuar estas reclamaciones.
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¿Qué documentación debe aportar el representante?
- Escrito de representación
- Autorización de la misma con designación de nombres y apellidos.
- La referencia de la fecha de la Junta a que se refiere el escrito de autorización.
- La firma del escrito.
No se podrán exigir más requisitos que los que constan de forma expresa en la LPH, de tal manera que la aportación por el representante de los mismos le confiere autorización expresa para intervenir por el representado, por ejemplo, no puede obligarse a la aportación de una fotocopia del DNI del representado o plantear dudas sobre la veracidad de la firma del mismo, ya que en estos casos, por ejemplo, si se hubieran falsificado las firmas, daría lugar al ejercicio de acciones penales.
¿Qué sucede si la Junta no admite el escrito de representación?
Si no se permite votar pese a quien se ha acreditado, no queda otra solución que la impugnación por ser tal negativa contraria a Ley, aplicando el art. 18.1 a), infracción de la LPH, concretamente el art. 15.1 de la misma LPH, precepto que no señala forma concreta alguna de la representación, salvo que sea por escrito.
La impugnación debe referirse a la Junta, donde no tuvo ocasión de intervenir, y están legitimados los representados, es decir, los propietarios, no el representante.
¿Debe el secretario facilitar las representaciones al resto de los comuneros?
Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.
Cualquier duda ha de resolverse en Junta.
¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?
No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y en relación con lo segundo, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.
Fuente : Editorial jurídica de Sepin
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¿Qué puedo hacer con los vecinos molestos de mi comunidad?
Suele ocurrir en las comunidades de propietarios que ante algún vecino molesto la comunidad no toma ninguna decisión al respecto por conducto de su presidente, lo que provoca que los que se sienten perjudicados por esas molestias comprueban cómo no se utiliza la vía del art. 7.2 LPH para evitar y hacer cesar esas molestias. ¿Puede, entonces, un comunero ejercer algún tipo de acción en estos casos?
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 18 de Mayo de 2016 por la que deja abierta la posible intervención del comunero que se sienta afectado por estas conductas molestas, y le otorga legitimación para demandar.
Así, expone que es doctrina jurisprudencial consolidada, como complemento del ordenamiento jurídico conforme el artículo 1. 6 del Código civil, que un copropietario por sí solo puede ejercer esta acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En palabras del TS «No es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios»
Incluso el Tribunal Constitucional en su sentencia 115/1999, de 14 junio, comparte esta doctrina al decir: “Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad (…)”.
El problema que aquí se presenta es si esta jurisprudencia, que es clara e incluso el Tribunal Constitucional lo deduce de la tutela judicial efectiva, es aplicable en el caso que plantea el artículo 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla la actuación del presidente de la comunidad. Pero éste no lo impone como exclusivo y excluyente. Así, si el presidente o la junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad.
En cualquier caso, no sería necesario el intento previo de la comunidad frente al “molesto”, ya que no se trata de una acción subsidiaria o de segundo grado la del vecino o vecinos que quieran dirigirse contra este, sino que podrían actuar ellos mismos directamente ante los tribunales probando las molestias y ejercitando una acción personal de cesación para que sea condenado en el cese de esa actividad concreta, aunque se recomienda siempre el requerimiento previo al ejercicio de la acción como establece la LEC en el art. 395.
Read More¿Qué podemos hacer si en nuestra comunidad hay un vecino con síndrome de diógenes?
En muchas comunidades nos encontramos con casos de comuneros que se encuentran solos y sin familiares que los cuiden con algún tipo de enfermedad. Puede ocurrir que tengan alguna enfermedad psíquica o procesos tales como el conocido síndrome de Diógenes que se caracteriza por ser un trastorno del comportamiento que afecta, por lo general, a personas de avanzada edad que viven solas. Se caracteriza por el total abandono personal y social, así como por el aislamiento voluntario en el propio hogar y la acumulación en él de grandes cantidades de basura y desperdicios domésticos.
Este trastorno, que esconde importantes alteraciones psiquiátricas, afecta en España a 1,7 pacientes por cada 1.000 ingresos hospitalarios. Uno de los factores más importantes en el crecimiento del número de casos que manifiestan este trastorno es el progresivo aumento del número de ancianos que viven solos.
En estos casos no procedería articular el cauce del art. 7 LPH en cualquiera de sus modalidades de actividades molestas, prohibidas o insalubres, pese a que se darían las circunstancias objetivas para ello, pero debemos entender que al no tener capacidad para discernir y comprender el objetivo de un requerimiento por el presidente se trataría de una vía ineficaz. Lo procedente sería acudir por acuerdo previo de junta por mayoría simple, habiéndolo incluido en el orden del día, a aprobar que se comuniquen a la fiscalía provincial del lugar estos hechos a fin de que se inste la vía del internamiento urgente del comunero por la vía del art. 763 LEC por estar afectado de un cuadro de enfermedad del sindrome de dióegenes y el peligro que ello supone tanto para él mismo como para la comunidad, a fin de que se adopte la medida oportuna por el juez de internamientos civil y más adelante tramitar a instancias de la fiscalía el procedimiento de incapacidad. Si fueran conocidos los familiares del afectado se daría a la fiscalía estos datos también.
Read More5 Razones por las que cambiar de administrador de fincas en Murcia
¿Estás contento con tu actual administrador?, ¿Sabes cuáles son sus funciones?, ¿Te revisa el contrato de la luz?, ¿El del seguro?, ¿Está al día de las subvenciones que puede pedir para la rehabilitación de la fachada?, ¿Visita tu comunidad para conocer su estado?, ¿Las incidencias se resuelven rápido?, ¿Mantiene el contacto con el presidente y demás propietarios?, ¿Proporciona unas cuentas claras?, ¿Consulta las decisiones?…
Para nosotros un buen administrador de fincas debe tener esos requisitos.
La cercanía, el trato con los propietarios, la rapidez en la solución de los problemas, estar al día de las continuas novedades en el sector, la revisión de los contratos para mejorar las condiciones son características que debe tener un administrador de fincas.
Estos son algunas ideas que nos definen y nos hacen diferentes:
1. Ahorramos en mantenimiento
No pagarás por las pequeñas reparaciones y mantenimiento de tu edificio como cambio de cerraduras, de luces LEDs, interruptores…
2. Negociación continua de los contratos
Revisamos anualmente todos los contratos de tu comunidad, analizando sus necesidades, planteando los posibles ahorros sin afectar a la calidad del servicio.
3. Nos preocupamos por tu comunidad
Visitamos mensualmente el edificio y mantenemos un contacto directo con el presidente y los demás propietarios para cualquier problema o duda que pueda haber en el edificio.
4.Somos transparentes
Desde la zona cliente podrás acceder en todo momento a todos los documentos de tu comunidad: convocarías, actas, estatutos, póliza del seguro, facturas, presupuestos…
5.Controlamos la morosidad de tu comunidad
Nuestro equipo jurídico reclama puntualmente las deudas de los impagados sin coste para la comunidad.
¿Hablamos?
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¿Cómo mejorar la eficiencia energética de las comunidades de propietarios?
Normalmente en la Junta anual de propietarios uno de los temas a tratar suele ser el de cómo reducir los gastos comunitarios y siempre se habla de lo que se gasta la comunidad en luz y de cambiar la compañía eléctrica para bajar el gasto en electricidad. Y tienen razón ya que un estudio realizado por la Fundación de la Energía de la Comunidad de Madrid confirma que la iluminación representa en torno a un 40% de los gastos de una comunidad.
Desde Kakebo Administración de fincas solemos decir que no es solo el cambio a una compañía eléctrica que tenga unas condiciones económicas más ventajosas sino que hay realizar una serie de actuaciones para mejorar la eficiencia energética en los edificios.
Las medidas básicas que recomendamos para ahorrar en energía en los edificios son las siguientes:
En primer lugar habría que encargar una auditoría energética. Analizar la demanda y el gasto energético real de los servicios comunitarios como el ascensor, la calefacción o la iluminación nos proporciona unos datos esenciales para ver donde es necesario actuar para la rehabilitación energética del inmueble. Así no empezaremos “a ciegas” cambiando la caldera o interviniendo sobra la fachada. Conoceremos realmente los puntos a mejorar en el edificio.
A modo de ejemplo entre las actuaciones que más ahorro energético suponen para un edificio se encuentra el aislamiento térmico de la fachada (hasta un 15% de ahorro), el uso de calderas de alto rendimiento (las de biomasa permiten un ahorro de hasta el 50%) y cambios en la iluminación con detectores de presencia y luces LED en garajes y zonas comunes (ahorro de cerca del 50%).
A raíz de estos ejemplos os dejamos la Guía práctica de la energía para la rehabilitación de edificios del Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía (IDAE) que nos habla principalmente de la rehabilitación mejorando el aislamiento térmico.
Por lo que una vez realizada la auditoría energética necesitaremos que un gestor energético nos diga qué actuaciones son necesarias en nuestro edificio. Sobre este asunto os recomiendo un artículo de El Mundo que dice que » contar con un gestor energético en una comunidad de vecinos puede suponer un ahorro de hasta 1.500 euros anuales en gastos comunes. Así se desprende del estudio global que sobre el comportamiento energético en comunidades de propietarios ha realizado Euroconsult, un grupo de ingeniería con más de 45 años de experiencia en el campo de la eficiencia energética»
Otra de las actuaciones que solemos recomendar es que si algún vecino quiere realizar el certificado energético de su vivienda con el fin de alquilar o vender , el edificio puede aprovechar este momento para realizar uno para todo el inmueble.
Por último siempre estamos atentos a las ayudas que desde las Administraciones públicas pueda haber en relación con la rehabilitación energética de los edificios como fue en 2016 el Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios Existentes (PAREER-CRECE)
Por tanto no es solo la compañía de luz sino toda una serie de actuaciones que harán que nuestro edificio sea más rentable en términos energéticos lo que supondrá un gran ahorro para nuestra comunidad y para el medio ambiente.
Un saludo vecinos
Lola Martínez
