¿Cuáles son los requisitos de la excepción a la enervación del desahucio?
Tal y como hablábamos en el post anterior ( link al post) existe la posibilidad para el inquilino de impedir el desahucio con la llamada enervación del desahucio. Como sabemos la enervación del desahucio es el derecho que tiene el inquilino de rehabilitar el contrato de arrendamiento mediante el pago de las cantidades debidas.
También hablábamos de una excepción a esta posibilidad recogida en el Art.22.4 LEC que dice literalmente “… ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.”
Hoy vamos a comentar los requisitos que establece la Sentencia del Tribunal Supremo 558/2015 del 13 de octubre de 2015 respecto a la literalidad del artículo.
- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
- Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario con claridad suficiente ( normalmente un burofax)
- Ha de referirse a rentas impagadas.
- Debe transcurrir el plazo de 30 días legalmente previsto.
- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo el Art.22.4 LEC no exige que se comunique al arrendatario dos cosas importantes:
- Que el contrato va a ser resuelto
- Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
Con esto vemos que el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera el pago. De ahí la importancia de contar con buenos profesionales del sector.
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¿Cuáles son los requisitos para impedir un desahucio de un alquiler?
Como todos sabéis, la principal obligación que tiene un arrendatario es pagar la renta y aquellas otras cantidades que se hayan pactado en el contrato. Si no cumple con dicha obligación, el arrendador puede ejercitar puede ejercitar un procedimiento judicial denominado juicio por desahucio para recuperar la vivienda o local arrendado.
Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al arrendador recuperar la finca si el inquilino incumple sus obligaciones de pago, también concede al inquilino por una sola vez a lo largo de la vida del contrato evitar el desahucio abonando las cantidades adeudadas. De esta manera el inquilino podrá continuar con el alquiler siempre y cuando dicho pago se efectúe dentro del plazo de 10 días que señala la ley. Esta posibilidad que le da la Ley al inquilino se llama enervación del desahucio.
Esta posibilidad se recoge en el Art. 22.4 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) . Aunque esta es la regla general existe una excepción en la que no se permite la enervación aunque se trate de la primera vez. Es la siguiente, la enervación del desahucio no será posible cuando el arrendador hubiese requerido el pago al inquilino por cualquier medio fehaciente con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Vamos a verlo con un ejemplo. Un inquilino lleva 4 meses sin pagar su mensualidad de 400€, por lo que le debe al arrendador 1.600€. El arrendador decide interponer una acción de desahucio ante el Juzgado. Pues bien, si el inquilino en el plazo de 10 días que le concede el requerimiento del Juzgado paga al arrendador la totalidad de su deuda o bien la consigna y pone a su disposición podrá continuar con el contrato de alquiler. Como se ha dicho al principio del post esta posibilidad la permite la Ley por una sola vez.
En el siguiente post hablaremos de los requisitos para hacer valer la excepción a la enervación del desahucio según una reciente sentencia del Tribunal Supremo de 2015.
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