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¿Qué obligaciones periódicas tiene una comunidad de propietarios?

Dentro de una Comunidad de Vecinos existen instalaciones comunes que requieren su correspondiente mantenimiento y están sometidas obligatoriamente a superar una serie de inspecciones periódicas para garantizar su correcto funcionamiento y velar así por la seguridad de los vecinos de la comunidad. Vamos a ver cuales son estos elementos y con que periodicidad tienen que ser inspeccionados.

Ascensores

Las inspecciones periódicas de ascensores están reguladas en el Reglamento de aparatos de elevación y manutención, publicado en el Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, y por la Instrucción Técnica complementaria AEM 1 “Ascensores”, publicada en el Real Decreto 88/2013 de 8 de Febrero.

En función a las características y utilización del ascensor, las inspecciones tendrán una menor o mayor periodicidad.

• Cada dos años: Ascensores instalados en edificios industriales o locales de pública concurrencia.
• Cada cuatro años: Ascensores utilizados en edificios de más de cuatro plantas o más de veinte hogares.
• Cada seis años: El resto de ascensores situados en edificios que no cumplan los apartados anteriores.

Normalmente los encargados de realizar las inspecciones a este elemento común, es la propia empresa de mantenimiento del ascensor. Se puede comprobar en el mismo ascensor, la placa con la fecha de las últimas inspecciones.

Instalaciones eléctricas de la Comunidad

La inspección de las instalaciones eléctricas de baja tensión está regulada por el reglamento electro-técnico para baja tensión y sus Instrucciones Técnicas Complementarias, publicado en el Real Decreto 842/2002 de 2 de agosto, y éstos obligan a ser inspeccionadas.

En función a las características del edificio, o a la potencia de la instalación, deberán ser inspeccionadas con mayor en menor frecuencia:

Cada cinco años:

• Garajes con más de 25 vehículos.
• Piscinas con una potencia superior a 10 KW.
• Alumbrados exteriores con una potencia superior a 5 KW.

Cada diez años:

• Aquellas zonas comunes del edificio que tienen una potencia instalada superior a 100 KW.

A igual que en los ascensores estás inspecciones las realizarán técnicos electricistas autorizados por la OCA (Organismos de Control Autorizados).

Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Las siglas ITE hacen referencia a la “Inspección Técnica de Edificios”. Esta deberá ser ejecutada por todos y cada uno de los edificios de una ciudad, indistintamente del uso que tengan (viviendas, locales, etc.), una vez alcanzada cierta antigüedad. 

Desde julio de 2012 es obligatoria para edificios de más de 45 años, todo y que pueden existir ordenanzas municipales que la exijan a partir de una antigüedad distinta.

Esta deberá ser elaborada por técnicos autorizados (arquitectos, aparejadores o ingenieros de edificaciones) que realizarán un informe visual sobre los siguientes aspectos de su edificio:

1. Estructura del edificio.
2. Fachadas.
3. Cubiertas y Azoteas.
4. Elementos de Accesibilidad.

Si se detectan problemas graves, la comunidad deberá contratar a un arquitecto que gestione las obras y luego pasar de nuevo la ITE.

Destacar, que para vender una vivienda de más de 45 años es necesario exhibir el certificado de la ITE .

Sanciones 

No llevar a cabo cualquiera de las inspecciones obligatorias mencionadas en este artículo, pueden provocar sanciones en forma de multas, incluso pueden inutilizar el elemento común no inspeccionado hasta que no supere la inspección correspondiente.

Administración de fincas y comunidades Murcia

¿Cómo puedo impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios?

A veces vivir en comunidad no es fácil y por ellos hoy os vamos a explicar cómo se impugnan un acuerdoque se toman en las Juntas de propietarios, recuerda que lo ideal es contar con un profesional que le asesore como es Kakebo.

La impugnación de acuerdos adoptados por la Junta de propietarios viene regulada en el Art.18 LPH

Lo primero que hay que saber es que no todos los acuerdos que tome le Junta se pueden impugnar. Tan solo podrán ser impugnados los acuerdos:

1. a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
2. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

En segundo lugar las personas legitimadas para impugnar son las siguientes:

• Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta
• Los ausentes por cualquier causa
• Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto

Hay que tener en cuenta que, en todo, caso se trata de propietarios al corriente de pago de la comunidad y nunca de inquilinos los que tiene derecho a impugnar el acuerdo.

¿Qué significa salvar el voto? Básicamente hacer constar en el acta que estás en desacuerdo con la decisión que se ha tomado. Es decir votar en contra o abstenerse.

En el caso de que no hubieses podido asistir a la reunión deberás notificar al presidente y al administrador por escrito, en los 30 días posteriores a que se te notifique el acta, tu desacuerdo. Entonces ya es como si hubieses salvado el voto.

Por último y muy importante es el plazo que tenemos para impugnar el acuerdo ante los órganos judiciales. El juez competente será el de Primera Instancia del lugar donde radique la finca.

Tienes tres meses desde que se adoptó el acuerdo para impugnarlo. Si fuiste un propietario ausente el plazo comienza a correr desde la fecha en que fuiste notificado del acuerdo.

Por otra parte, si la impugnación se emprende porque el acuerdo va contra la ley o se opone a los estatutos, el plazo asciende a un año.

Si tienes cualquier duda, nos dudes en ponerte en contacto con nosotros y la resolveremos encantados aquí

KAKEBO Administración de fincas empieza a colaborar con AlquiloTuCasa.com en Murcia

Hoy tenemos el placer de comunicaros que Kakebo Administración de Fincas ha comenzado a colaborar con una de las empresa de gestión inmobiliaria lideres en el sector AlquiloTuCasa.com 
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FAQ Representación en Junta de propietarios (2)

¿Un propietario moroso puede representar a otro y votar?

No hay el menor inconveniente, porque el moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.

¿Se puede estar representado por un no propietario?

Sí, se trata de una representación, por lo que el representante puede ser un tercero ajeno a la finca, no existe un requisito especial.

¿Puede el secretario/administrador representar a los propietarios?

Conforme a los arts. 1.709 y ss. del Código Civil y, especialmente, a lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ningún inconveniente legal en que así se haga.

Y el Presidente, ¿puede representar a los propietarios?

La respuesta es positiva.

¿Se puede sustituir o representar al representante?

El representante de un propietario puede ceder esta representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1.721 del Código Civil, salvo oposición del representado, por lo que mi recomendación es que si el representante no está de acuerdo con esta cesión, lo haga constar expresamente.

En el caso de los excónyuges propietarios del mismo inmueble, que no se ponen de acuerdo, ¿pueden asistir y votar los dos?, ¿pueden hacerlo en sentido contrario?, ¿qué voto es el que cuenta?

En el caso de un matrimonio que tenga el piso en gananciales o proindiviso, no vemos inconveniente legal alguno en que lo hagan los dos, aunque, con un solo voto.

Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.

¿Cómo se nombra representante en grandes copropiedades, por ejemplo un garaje?

De la misma forma que en el caso anterior se trata de una Comunidad de bienes, por lo que habrá de hacerse por mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil, tendrán un solo voto.

Fuente: Editorial Sepin

¿Necesito autorización de la Junta de Propietarios para instalar un aparato de aire acondicionado?

En principio, sí. La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, no podría hacerse sin el acuerdo unánime de la Junta de propietarios. 
Ahora bien, es necesario hacer una serie de aclaraciones a esta afirmación:

1. Deberás consultar los Estatutos de la Comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de de aparatos de aire acondicionado, bien prohibiéndolos o indicando el lugar para hacerlo.  Si los Estatutos dijeran algo habría que estar a lo que digan y para la modificación de la parte que afectase a este tema en cuestión, sería necesaria la unanimidad.
2. Deberás tener en cuenta si ya hay otros aparatos instalados en la fachada, ya que si fuera así, el edificio ya no tendría ninguna estética que guardar y la Jurisprudencia viene interpretando que si ya hay otros aparatos instalados, y el tuyo es de similares características supondría un agravio comparativo para ti que pretendieran impedirle instalar el tuyo sin obligar a retirar los demás y por lo tanto no podrían hacerlo.
3. Por otra parte, si hubiera otros aparatos instalados, aunque hubiera sido sin permiso, y ya llevan años, se podría decir que la instalación está consolidada y que la Comunidad ha otorgado su consentimiento tácitamente y ya no podrían obligar a retirarlos.
4. Si los Estatutos no prohíben la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, y no hay ninguno instalado aún, deberás proponer al Presidente que se trate el tema en la siguiente Junta de Propietarios. Por ultimo,si la instalación requiriera una gran perforación la autorización sería por unanimidad, igual que si los Estatutos lo prohíben, bastando en cambio la autorización de  la mayoría los propietarios si apenas hubiera que hacer obra y simplemente se tratara de colgar el aparato.

   Si quieres saber más no dudes en consultarnos 

Lola Martinez Administrador de fincas Murcia

¿ Cual es el plazo para reclamar los gastos de comunidad?

Es el de 5 años del art. 1964 CC, porque con la reforma de la LEC por Ley 42/2015 se acorta y se deja el antiguo plazo de 15 años en cinco años.

Con ello, se produce una reducción del plazo desde los 15 años que antes estaban para las acciones personales que eran las que con mayor frecuencia se presentaban en los juzgados a pasar ahora a un plazo más reducido de 5 años. Ejemplo de ello lo encontramos en las reclamaciones de gastos de comunidad en las que ejercitaban las comunidades de vecinos a los deudores morosos de estas, ya que se reducen estas y pasan a ser ahora de cinco años tan solo, lo que conllevará mayor agilidad a la hora de efectuar estas reclamaciones.

¿Hay en tu comunidad morosos?

FAQ Representación en Junta de propietarios (1)

¿Qué documentación debe aportar el representante?

• Escrito de representación
• Autorización de la misma con designación de nombres y apellidos.
• La referencia de la fecha de la Junta a que se refiere el escrito de autorización.
• La firma del escrito.

No se podrán exigir más requisitos que los que constan de forma expresa en la LPH, de tal manera que la aportación por el representante de los mismos le confiere autorización expresa para intervenir por el representado, por ejemplo, no puede obligarse a la aportación de una fotocopia del DNI del representado o plantear dudas sobre la veracidad de la firma del mismo, ya que en estos casos,  por ejemplo, si se hubieran falsificado las firmas, daría lugar al ejercicio de acciones penales.

¿Qué sucede si la Junta no admite el escrito de representación?

Si no se permite votar pese a quien se ha acreditado, no queda otra solución que la impugnación por ser tal negativa contraria a Ley, aplicando el art. 18.1 a), infracción de la LPH, concretamente el art. 15.1 de la misma LPH, precepto que no señala forma concreta alguna de la representación, salvo que sea por escrito.

La impugnación debe referirse a la Junta, donde no tuvo ocasión de intervenir, y están legitimados los representados, es decir, los propietarios, no el representante.

¿Debe el secretario facilitar las representaciones al resto de los comuneros?

Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.

Cualquier duda ha de resolverse en Junta.

¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?

No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y en relación con lo segundo, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.

Fuente : Editorial jurídica de Sepin

¿Qué puedo hacer con los vecinos molestos de mi comunidad?

Suele ocurrir en las comunidades de propietarios que ante algún vecino molesto la comunidad no toma ninguna decisión al respecto por conducto de su presidente, lo que provoca que los que se sienten perjudicados por esas molestias comprueban cómo no se utiliza la vía del art. 7.2 LPH para evitar y hacer cesar esas molestias. ¿Puede, entonces, un comunero ejercer algún tipo de acción en estos casos?

El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 18 de Mayo de 2016 por la que deja abierta la posible intervención del comunero que se sienta afectado por estas conductas molestas, y le otorga legitimación para demandar.

Así, expone que es doctrina jurisprudencial consolidada, como complemento del ordenamiento jurídico conforme el artículo 1. 6 del Código civil, que un copropietario por sí solo puede ejercer esta acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En palabras del TS «No es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios»

Incluso el Tribunal Constitucional en su sentencia 115/1999, de 14 junio, comparte esta doctrina al decir: “Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad (…)”.

El problema que aquí se presenta es si esta jurisprudencia, que es clara e incluso el Tribunal Constitucional lo deduce de la tutela judicial efectiva, es aplicable en el caso que plantea el artículo 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla la actuación del presidente de la comunidad. Pero éste no lo impone como exclusivo y excluyente. Así, si el presidente o la junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad.

En cualquier caso, no sería necesario el intento previo de la comunidad frente al “molesto”, ya que no se trata de una acción subsidiaria o de segundo grado la del vecino o vecinos que quieran dirigirse contra este, sino que podrían actuar ellos mismos directamente ante los tribunales probando las molestias y ejercitando una acción personal de cesación para que sea condenado en el cese de esa actividad concreta, aunque se recomienda siempre el requerimiento previo al ejercicio de la acción como establece la LEC en el art. 395.