¿ Cual es el plazo para reclamar los gastos de comunidad?
Es el de 5 años del art. 1964 CC, porque con la reforma de la LEC por Ley 42/2015 se acorta y se deja el antiguo plazo de 15 años en cinco años.
Con ello, se produce una reducción del plazo desde los 15 años que antes estaban para las acciones personales que eran las que con mayor frecuencia se presentaban en los juzgados a pasar ahora a un plazo más reducido de 5 años. Ejemplo de ello lo encontramos en las reclamaciones de gastos de comunidad en las que ejercitaban las comunidades de vecinos a los deudores morosos de estas, ya que se reducen estas y pasan a ser ahora de cinco años tan solo, lo que conllevará mayor agilidad a la hora de efectuar estas reclamaciones.
Read MoreFAQ Representación en Junta de propietarios (1)
¿Qué documentación debe aportar el representante?
- Escrito de representación
- Autorización de la misma con designación de nombres y apellidos.
- La referencia de la fecha de la Junta a que se refiere el escrito de autorización.
- La firma del escrito.
No se podrán exigir más requisitos que los que constan de forma expresa en la LPH, de tal manera que la aportación por el representante de los mismos le confiere autorización expresa para intervenir por el representado, por ejemplo, no puede obligarse a la aportación de una fotocopia del DNI del representado o plantear dudas sobre la veracidad de la firma del mismo, ya que en estos casos, por ejemplo, si se hubieran falsificado las firmas, daría lugar al ejercicio de acciones penales.
¿Qué sucede si la Junta no admite el escrito de representación?
Si no se permite votar pese a quien se ha acreditado, no queda otra solución que la impugnación por ser tal negativa contraria a Ley, aplicando el art. 18.1 a), infracción de la LPH, concretamente el art. 15.1 de la misma LPH, precepto que no señala forma concreta alguna de la representación, salvo que sea por escrito.
La impugnación debe referirse a la Junta, donde no tuvo ocasión de intervenir, y están legitimados los representados, es decir, los propietarios, no el representante.
¿Debe el secretario facilitar las representaciones al resto de los comuneros?
Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.
Cualquier duda ha de resolverse en Junta.
¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?
No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y en relación con lo segundo, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.
Fuente : Editorial jurídica de Sepin
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¿Qué puedo hacer con los vecinos molestos de mi comunidad?
Suele ocurrir en las comunidades de propietarios que ante algún vecino molesto la comunidad no toma ninguna decisión al respecto por conducto de su presidente, lo que provoca que los que se sienten perjudicados por esas molestias comprueban cómo no se utiliza la vía del art. 7.2 LPH para evitar y hacer cesar esas molestias. ¿Puede, entonces, un comunero ejercer algún tipo de acción en estos casos?
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 18 de Mayo de 2016 por la que deja abierta la posible intervención del comunero que se sienta afectado por estas conductas molestas, y le otorga legitimación para demandar.
Así, expone que es doctrina jurisprudencial consolidada, como complemento del ordenamiento jurídico conforme el artículo 1. 6 del Código civil, que un copropietario por sí solo puede ejercer esta acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En palabras del TS «No es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios»
Incluso el Tribunal Constitucional en su sentencia 115/1999, de 14 junio, comparte esta doctrina al decir: “Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad (…)”.
El problema que aquí se presenta es si esta jurisprudencia, que es clara e incluso el Tribunal Constitucional lo deduce de la tutela judicial efectiva, es aplicable en el caso que plantea el artículo 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla la actuación del presidente de la comunidad. Pero éste no lo impone como exclusivo y excluyente. Así, si el presidente o la junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad.
En cualquier caso, no sería necesario el intento previo de la comunidad frente al “molesto”, ya que no se trata de una acción subsidiaria o de segundo grado la del vecino o vecinos que quieran dirigirse contra este, sino que podrían actuar ellos mismos directamente ante los tribunales probando las molestias y ejercitando una acción personal de cesación para que sea condenado en el cese de esa actividad concreta, aunque se recomienda siempre el requerimiento previo al ejercicio de la acción como establece la LEC en el art. 395.
Read More¿Qué podemos hacer si en nuestra comunidad hay un vecino con síndrome de diógenes?
En muchas comunidades nos encontramos con casos de comuneros que se encuentran solos y sin familiares que los cuiden con algún tipo de enfermedad. Puede ocurrir que tengan alguna enfermedad psíquica o procesos tales como el conocido síndrome de Diógenes que se caracteriza por ser un trastorno del comportamiento que afecta, por lo general, a personas de avanzada edad que viven solas. Se caracteriza por el total abandono personal y social, así como por el aislamiento voluntario en el propio hogar y la acumulación en él de grandes cantidades de basura y desperdicios domésticos.
Este trastorno, que esconde importantes alteraciones psiquiátricas, afecta en España a 1,7 pacientes por cada 1.000 ingresos hospitalarios. Uno de los factores más importantes en el crecimiento del número de casos que manifiestan este trastorno es el progresivo aumento del número de ancianos que viven solos.
En estos casos no procedería articular el cauce del art. 7 LPH en cualquiera de sus modalidades de actividades molestas, prohibidas o insalubres, pese a que se darían las circunstancias objetivas para ello, pero debemos entender que al no tener capacidad para discernir y comprender el objetivo de un requerimiento por el presidente se trataría de una vía ineficaz. Lo procedente sería acudir por acuerdo previo de junta por mayoría simple, habiéndolo incluido en el orden del día, a aprobar que se comuniquen a la fiscalía provincial del lugar estos hechos a fin de que se inste la vía del internamiento urgente del comunero por la vía del art. 763 LEC por estar afectado de un cuadro de enfermedad del sindrome de dióegenes y el peligro que ello supone tanto para él mismo como para la comunidad, a fin de que se adopte la medida oportuna por el juez de internamientos civil y más adelante tramitar a instancias de la fiscalía el procedimiento de incapacidad. Si fueran conocidos los familiares del afectado se daría a la fiscalía estos datos también.
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¿Conoces las medidas de ahorro de consumo de agua y sus posibles deducciones fiscales en la Comunidad autónoma de Murcia?
Hola vecinos. Con el calor de estas fechas hace muy poquito tuve una conversación con un vecino sobre las posibles medidas de ahorro de agua en su comunidad. El edificio cuenta con piscina y zona ajardinada, de ahí la pregunta de este vecino sobre si el tema podría ser interesante para poder ahorrar un poquito a la comunidad y también al medio ambiente.
No conocía mucho el tema por lo que me puse a investigar sobre el ahorro en el consumo de agua y me encontré con la Ley 6/2006, de 21 de julio, sobre incremento de las medidas de ahorro y conservación en el consumo de agua en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.
El agua es en la Región de Murcia un recurso natural escaso y valioso, indispensable para la vida y para el desarrollo sostenible, así como para la mayoría de las actividades económicas y sociales. Por ello la importancia de ver las distintas medidas de ahorro y conservación que establece esta ley en las viviendas de nueva construcción y existentes, piscinas públicas y privadas o parques y jardines.
Aquí os dejo un resumen gráfico de los más importantes para las comunidades de propietarios en Murcia como son las piscinas, los jardines, las viviendas y los locales.
Jardines y piscinas Viviendas Locales
Por último os quiero comentar que la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia tiene establecida desde el año 2008 una deducción fiscal por la instalación de sistemas de ahorro de agua en las viviendas existentes, que resulta muy atractiva cuando en estas viviendas se realizan reformas que incluyen trabajos de fontanería o cuando en los bloques de viviendas se realizan labores de mantenimiento del edificio que puedan incluir la instalación de estos sistemas de ahorro de agua. Esta subvención (deducción fiscal) puede alcanzar una cuantía máxima de 60 euros que los propietarios de las viviendas cobran en el ejercicio fiscal en que se realizó la instalación. Además, con la instalación de estos sistemas se reduce el consumo de agua en la vivienda entre un 10 y un 20%, lo que para una familia de 4 personas puede suponer un ahorro de 30 euros anuales, sin olvidarnos que con estas medidas contribuimos a la sostenibilidad de nuestra Región.
Espero que esta información haya sido de vuestro interés.
Read MorePregunta al administrador de fincas: ¿Puedo delegar mi voto en el administrador?
Francisco. Comunidad de vecinos en el barrio del Carmen, Murcia.
Buenas tardes, soy nuevo en una comunidad de propietarios por lo que no conozco a nadie y han fijado una reunión para la semana que viene a la que me interesa asistir pero por motivos de trabajo no puedo. ¿Sería posible delegarle mi voto al administrador? Gracias
Buenas tardes Francisco. Lo que usted propone efectivamente es posible. Legalmente no hay ningún inconveniente en que los no asistentes deleguen el voto en el administrador de fincas.
Más de una vez se nos ha planteado esta cuestión en el despacho por lo que siempre le recomendamos al vecino que si el asunto lo permite nos indique por escrito en qué sentido irá su voto para tomar un determinado acuerdo.
En el caso de que la delegación no incluya el sentido del voto siempre votamos en el sentido de la mayoría. Y así lo indicaremos antes del comienzo de la reunión.
Espero que mi respuesta le haya servido de ayuda. Un saludo
Lola Martinez Administrador de fincas Murcia
Pregunta al administrador de fincas: ¿Puede un vecino moroso incluir puntos del día en una reunión ordinaria?
Pedro. Presidente de una comunidad de vecinos en Murcia centro.
Buenos días. Les escribo porque soy presidente de una Comunidad de Propietarios de Murcia, y tengo una duda sobre el orden del día que me gustaría me resolvieran. La semana que viene tenemos convocada la reunión ordinaria y hoy he observado que uno de los propietarios de la comunidad ha colgado en el tablón de anuncios un escrito exigiendo que se traten una serie de puntos que no venían recogidos en el citado orden del día. Mi pregunta es si ese propietario que lleva sin abonar la cuota comunitaria más de 3 meses tiene derecho a que se traten en la reunión los asuntos exigidos.
Buenos días Pedro. Entiendo perfectamente que le pueda surgir esa duda puesto que en el tema de morosos en las comunidades de propietarios y sus posibles actuaciones en las reuniones es uno de los que más dudas suscitan a los propietarios.
En este caso hemos de tener en cuenta que el propietario moroso únicamente pierde el derecho al voto y a la impugnación de acuerdos, pero ostenta los demás derechos que le asisten a cualquier otro propietario. Entre ellos, solicitar que determinados asuntos sean tratados en el Orden del día, como es su caso. No obstante, las maneras empleadas no son las adecuadas pues la LPH establece que para solicitar que un punto sea incluido en la reunión se ha de hacer mediante un escrito dirigido al presidente de la Comunidad.
En cualquier caso, le recomiendo como administradora de fincas que hable con el vecino para ver si tiene intención de ponerse al día con las cuotas comunitarias antes de la reunión pues parece que está interesado en los temas que se van a tratar en la reunión.
Espero que mi respuesta le haya aclarado su duda.
Un saludo
Lola Martinez Administrador de fincas Murcia
¿CUAL ES EL CODIGO DEONTOLOGICO DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS EN MURCIA?
La actividad del administrador de fincas en Murcia y en todas las ciudades de España exige cada vez un mayor rigor y profesionalidad y unos amplios conocimientos en áreas tan diversas como el derecho, la fiscalidad, los seguros, la economía, la contabilidad, las técnicas de construcción, la sociología, los mecanismos de financiación, las tecnologías de la información o el urbanismo.
Además, esos conocimientos necesitan de una necesaria puesta al día permanente mediante el seguimiento de programas de formación continuos y específicos que nos permitan conocer a cada momento las novedades en un sector tan amplio como el nuestro.
Por ello hoy quiero poner de manifiesto, como un valor añadido, el ser administradora de fincas colegiada en el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de la Región de Murcia y las ventajas que ello supone para las fincas de las que tengo el placer de administrar.
El COAFMU no solo nos da una formación continua sino un respaldo permanente plasmado entre otras cosas en nuestro Código deontológico que hoy os adjunto en esta entrada del blog. En él podréis saber que por ser colegiados en el Colegio de administradores de Murcia tenemos suscrita una póliza de responsabilidad civil profesional, nuestras obligaciones con los propietarios y las consecuencias de su incumplimiento, entre otras cuestiones.
CÓDIGO DEONTOLÓGICO Administrador de fincas Murcia
Espero que esta información os sirva para conocer un poco más la labor que hacemos los administradores de fincas colegiados en vuestros hogares.
Read More5 Razones por las que cambiar de administrador de fincas en Murcia
¿Estás contento con tu actual administrador?, ¿Sabes cuáles son sus funciones?, ¿Te revisa el contrato de la luz?, ¿El del seguro?, ¿Está al día de las subvenciones que puede pedir para la rehabilitación de la fachada?, ¿Visita tu comunidad para conocer su estado?, ¿Las incidencias se resuelven rápido?, ¿Mantiene el contacto con el presidente y demás propietarios?, ¿Proporciona unas cuentas claras?, ¿Consulta las decisiones?…
Para nosotros un buen administrador de fincas debe tener esos requisitos.
La cercanía, el trato con los propietarios, la rapidez en la solución de los problemas, estar al día de las continuas novedades en el sector, la revisión de los contratos para mejorar las condiciones son características que debe tener un administrador de fincas.
Estos son algunas ideas que nos definen y nos hacen diferentes:
1. Ahorramos en mantenimiento
No pagarás por las pequeñas reparaciones y mantenimiento de tu edificio como cambio de cerraduras, de luces LEDs, interruptores…
2. Negociación continua de los contratos
Revisamos anualmente todos los contratos de tu comunidad, analizando sus necesidades, planteando los posibles ahorros sin afectar a la calidad del servicio.
3. Nos preocupamos por tu comunidad
Visitamos mensualmente el edificio y mantenemos un contacto directo con el presidente y los demás propietarios para cualquier problema o duda que pueda haber en el edificio.
4.Somos transparentes
Desde la zona cliente podrás acceder en todo momento a todos los documentos de tu comunidad: convocarías, actas, estatutos, póliza del seguro, facturas, presupuestos…
5.Controlamos la morosidad de tu comunidad
Nuestro equipo jurídico reclama puntualmente las deudas de los impagados sin coste para la comunidad.
¿Hablamos?
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¿Cómo elegí el nombre japonés de Kakebo para una Administración de fincas en Murcia?
Hola vecinos, hoy os traigo al blog la historia del nombre de Kakebo. Es una historia que me encanta contar a mis amigos y ahora me gustaría compartirla con vosotros para que nos conozcáis un poquito mejor.
Hace un par de veranos un amigo hizo un viaje a Japón. Un país espectacular al que me encantaría ir, sólo diré eso porque sino convertiría este post en un blog de viajes.
Allí en una de sus múltiples tiendas encontró un libro que se llamaba Kakebo. Le llamó la atención su portada y vio que decía que era un libro que te enseñaba a ahorrar en tu economía domestica. Mi amigo sabe que siempre me ha gustado mucho el tema de la planificación financiera en el hogar y me lo compré en inglés. Cuando me lo regaló me puse a investigar un poquito más sobre el Kakebo y su historia y el por qué de su utilización y me terminó de encantar para ponerle el nombre a mi recién creada empresa de administración de fincas en Murcia.
Aquí os dejo la historia.
Kakebo es el libro de las cuentas de casa que los japoneses utilizan para administrar el propio presupuesto. En la práctica es una especie de agenda en la que registrar los ingresos y los gastos pero sobre todo reflexionar sobres los hábitos, para así aprender a ahorrar y a mejorar la administración de las finanzas.
El primer Kakebo se puso a la venta en Japón en 1904. Su inventora fue Motoko Hani, fundadora de la revista femenina más antigua de su país llamada La compañera de la mujer, en la que también ayudaba y animaba a las lectoras a llevar el control de la economía doméstica.
Una mujer muy interesante ya que fue pionera en Japón por muchos motivos. Vivió en un contexto social de muchísimo cambio para su país, ya que salía de un régimen y entraba en otro, estaba en plena modernización. Ella fue una de las primeras personas que accedió a la educación superior y está considerada como la primera periodista de Japón. Abogaba por el autoconocimiento y la independencia de la mujer en todos los aspectos de la sociedad: en el familiar, en el trabajo, etcétera. De hecho, también fundó una escuela de libre enseñanza superior.
La idea de Hani no sólo estaba orientada al control de los gastos sino que, de alguna manera, también quiso que fuese un arma de empoderamiento femenino. En su momento fue muy innovador porque las mujeres recibían el dinero que llevaban sus maridos a casa, podían distribuirlo y ahorrar una parte para gastarlo en ellas mismas. Fue una herramienta de emancipación.
Espero que os haya gustado el por qué del nombre de Kakebo. Nos vemos en los próximos post con más temas relacionados con la administración de fincas y la economía domestica en Murcia.
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