¿Tú ascensor está al día? Todo lo que necesitas saber sobre la nueva normativa de ascensores
¿Tu comunidad de vecinos en Murcia tiene ascensor?
La nueva normativa del Real Decreto 355/2024 acaba de entrar en vigor, y es fundamental que tu edificio cumpla con los nuevos requisitos de seguridad y eficiencia.
¿Qué implica este cambio para ti?
* Mayor seguridad: Se establecen nuevas medidas para garantizar un uso más seguro de los ascensores.
* Modernización: Es posible que tu ascensor necesite actualizaciones para cumplir con la normativa.
* Mantenimiento: Se definen nuevos protocolos de mantenimiento para garantizar el correcto funcionamiento del ascensor.
¿Cómo te ayudamos desde Kakebo Administración de fincas?
Como administradores de fincas en Murcia, te ofrecemos un servicio integral para adaptar tu comunidad a la nueva normativa:
* Coordinación: Nos encargamos de todos los trámites y gestiones necesarias con las empresas inspectoras autorizadas y con las empresas mantenedoras de los ascensores.
* Asesoramiento: Te informamos sobre las opciones más adecuadas para tu comunidad.
* Supervisión: Velamos para que las obras se realicen correctamente y dentro del presupuesto.
Para más información sobre la nueva normativa, puedes consultar la Guía del Colegio General de Administradores de Fincas de España AFColegiados_LeyAscensores_2024:
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¿Qué pasa si me nombran presidente de la comunidad y en el año de mi mandato vendo el piso?
En KAKEBO Administración de Fincas, nos encontramos con frecuencia con esta duda entre nuestros clientes en Murcia. Ser nombrado presidente de la comunidad de propietarios es un cargo importante que conlleva responsabilidades. Sin embargo, ¿Qué ocurre si durante ese mandato decides vender tu piso? ¿Quién se queda como presidente? ¿Es el nuevo dueño quien asume el cargo?
En este artículo, vamos a aclarar estas dudas y explicar los pasos a seguir según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
¿Pierdo el cargo de presidente si vendo mi piso?
No, la venta de tu piso no te exime de la responsabilidad de ser presidente de la comunidad. El cargo de presidente está vinculado a la persona, no a la vivienda.
¿Qué debo hacer si vendo mi piso durante mi mandato?
Lo primero que debes hacer es comunicar a la comunidad la venta de tu piso lo antes posible. Para ello, puedes enviar un correo electrónico o llamar al administrador de la finca o al resto de propietarios en caso de no haber administrador. En la comunicación, debes indicar la fecha de venta y los datos del nuevo propietario.
¿Quién se convierte en presidente tras la venta de mi piso?
El hecho de que vendas tu piso no significa que el nuevo dueño se convierta automáticamente en presidente. La presidencia de la comunidad de propietarios no es un derecho que se transmite con la vivienda.
¿Qué pasos hay que seguir para elegir un nuevo presidente?
Tras la venta de tu piso, la comunidad de propietarios deberá convocar una junta extraordinaria para elegir un nuevo presidente. La junta deberá celebrarse en el plazo de dos meses a partir de la fecha en que el presidente haya comunicado la venta de su piso.
¿Cómo se elige al nuevo presidente?
El nuevo presidente será elegido por mayoría simple de los propietarios presentes en la junta. Si no se alcanza una mayoría simple en la primera votación, se podrá realizar una segunda votación en la que se podrá elegir entre los dos candidatos que hayan obtenido más votos en la primera.
¿Quién puede ser presidente de la comunidad?
Actualmente, la LPH no establece expresamente ningún requisito para ser presidente de una comunidad de propietarios.
Sin embargo, la jurisprudencia y la doctrina consideran que, a pesar de que la ley no los mencione explícitamente, siguen siendo vigentes los requisitos tradicionales que se exigían para el cargo, como por ejemplo:
- Ser propietario de un piso o local en la comunidad: este requisito es fundamental para garantizar que el presidente tenga un interés directo en el buen funcionamiento de la comunidad.
- Estar al corriente de pago de todos los gastos de comunidad: este requisito es necesario para evitar que el presidente tenga un conflicto de intereses.
- No tener deudas con la comunidad: este requisito también es importante para evitar conflictos de intereses.
- No estar incurso en ningún proceso judicial que le impida ejercer el cargo: este requisito es necesario para garantizar que el presidente pueda cumplir con sus obligaciones de manera diligente.
En KAKEBO Administración de Fincas, estamos a tu disposición para ayudarte en todo el proceso de cambio de presidente en tu comunidad, desde la comunicación de la venta de tu piso hasta la convocatoria y celebración de la junta extraordinaria para elegir un nuevo presidente.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros si tienes alguna duda.
¡Recuerda! La Ley de Propiedad Horizontal es una ley compleja, por lo que es recomendable consultar con un abogado o administrador de fincas si tienes cualquier duda sobre tus obligaciones como presidente de la comunidad.
Read MoreGUÍA «RUIDOS EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS»
¿Vives en una comunidad de propietarios en Murcia y te irritan los ruidos de tus vecinos?
Vivir en una comunidad implica convivir con muchas otras personas, familias con distintos horarios y estilos de vida que quizá poco tengan que ver con el tuyo. Hay vecinos que se preocupan por mantener un buen clima de convivencia y son cordiales, comedidos en los horarios y los ruidos que puedan molestar a los demás; sin embargo, hay otros que no lo tienen tan en cuenta y sea, quizá, porque esos ruidos simplemente a ellos no les molesten y, por ello, no se percatan que puedan hacerlo a otra persona.
Como administradores de fincas en Murcia, por experiencia sabemos que se acerca el verano y con ello se propicia un clima de calle, de disfrutar del buen tiempo y las horas de sol, de ventanas abiertas para que pase el fresco y, con él, los ruidos del exterior. Por ello, aquí te dejamos una guía que seguro te será de gran utilidad, para conocer las respuestas a las situaciones más problemáticas que se producen en las comunidades de propietarios y que generan malestar y enfrentamientos entre vecinos, conociendo así qué puede hacer tu comunidad al respecto.
Os dejamos un enlace a la guía que ha elaborado el Colegio General de Administradores de fincas : AFColegiados_PreguntasFrecuentes2_Ruidos
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¿Ruido en tu comunidad de vecinos? ¿Cuales son las clases de ruidos más frecuentes?
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¿Se puede echar de la comunidad a un vecino conflictivo?
La convivencia en una comunidad no siempre es fácil, la existencia de vecinos molestos es una queja habitual en las juntas de propietarios. Sin embargo, la realización de actividades insalubres, molestas o peligrosas prohibidas por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , no está exenta de castigo y puede llegar suponer además del abono de indemnizaciones por los daños y perjuicios ocasionados, la privación del uso de la vivienda en casos de especial gravedad. Procedimiento que ya os comentábamos en anteriores entradas del blog.
Es lo que le ha ocurrido a un hombre que durante años fue minando el aguante de sus vecinos que incluso llegaron a temerle por sus actuaciones antisociales y de mal gusto.
La Audiencia provincial de A Coruña ha confirmado la sentencia de primera instancia que condenaba a este vecino a cesar en sus actividades molestas y no poder hacer uso de su vivienda en el plazo de tres años. Entre las muchas actividades que perturbaban al resto de sus vecinos estaba el exceso de ruido. El hombre solía poner la música a gran volumen incluso a horas intempestivas, emitir ruidos molestos a través de los conductos de ventilación de los baños con un megáfono, dar golpes con el martillo o portazos.
No contento con ello, se dedicaba también a hacer bromas de muy mal gusto como retener el ascensor cuando alguien lo llamaba, realizar daños a elementos comunes, e incluso otras más peligrosas, como derramar aceite por zonas comunes. Tal era la incomodidad y la angustia que había generado en sus vecinos que muchos de ellos le tenían miedo y como se cita en la sentencia algunos “no dejaban bajar o subir solas a sus hijas” para evitar el riesgo de que pudieran cruzarse con él.
La tensión vecinal, tras años de soportar estas actitudes, y de continuas llamadas a la policía local, que tuvo que acudir al edificio más de 30 veces, resultaba ya insostenible.
La Justicia ha dado la razón finalmente a la comunidad de vecinos que decidió utilizar la vía del Art.7.2 de la LPH
Y vosotros, ¿tenéis algún vecino que cause este tipo de molestias en la comunidad?
Administración de fincas y comunidades Murcia
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Preguntas al administrador de fincas. ¿Puedo asistir a la Junta de propietarios por videoconferencia?
Buenos días,
Hay un punto en el orden del día que me interesa mucho pero en la fecha de la reunión voy a estar fuera por un viaje. ¿ puedo asistir a la Junta por medios electrónicos?
Jose Miguel. Comunidad de propietarios en Murcia
Buenos días,
En respuesta a su pregunta sí es viable jurídicamente una junta de propietarios a la que asistan comuneros por medios electrónicos. En la actual LPH, aunque no conste expresamente, es viable que el administrador de fincas ofrezca el Presidente que en la convocatoria de junta se ofrezca a los comuneros que puedan intervenir conectándose por internet con sistemas tipo Skype o similares.
Por ello lo más conveniente es que quien quiera intervenir por estos medios avise al administrador de juntas con 2 días de antelación, al menos, facilitando sus datos de conexión a fin de que se tenga la previsión de conectarse con este comunero con la advertencia de que si se intenta y no se conecta se le tendrá por ausente.
Este sistema es, pues, viable con la oferta en la convocatoria de junta y con la previa comunicación de datos por el comunero a fin de hacer viable la conexión el día señalado. Así el comunero podrá participar y votar. Habrá que prever sin embargo un sistema de multiconexion según el número de comuneros que quieran acceder a este sistema. Los costes, en el caso de que los hubiese los debe asumir la comunidad.
Espero que le haya servido
Lola Martinez. Administrador de fincas en Murcia
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¿Es posible la mediación vecinal en las comunidades de propietarios?
Suele ser habitual en las comunidades de propietarios que la convivencia entre los vecinos no sea perfecta. Siempre suele haber conflictos derivados de situaciones muy diversas tales como las reclamaciones a los morosos, los ruidos o los olores de las mascotas, los actividades molestas de algunos vecinos dentro de sus pisos, la basura en la puerta de la vivienda y en general cualquier conflicto que pueda venir de las relaciones vecinales.
Estos desencuentros terminan dañando no solo a los vecinos implicados sino a toda la comunidad, por lo que una rápida solución es lo mejor tanto para la comunidad como para el administrador.
Como sabemos actualmente la justicia en España está bastante saturada por lo que cualquier demanda podría llevarnos mucho tiempo sin solución. Lo que hoy recomendamos para este tipo de conflictos en las comunidades de propietarios es la solución mediante la mediación.
¿Qué es la mediación?
En el Título II de la Ley de Mediación , se establece que es un proceso voluntario, flexible, confidencial y participativo. Está dirigido por un profesional que ayuda a las partes implicadas a llegar a acuerdos de forma constructiva y beneficiosa para todos, potenciando su capacidad de diálogo y comunicación. Los mediadores tienen un modo de actuar muy flexible, que se adapta a las particularidades de cada caso. Necesariamente tienen que ser neutrales e imparciales, y mantener la confidencialidad de todas sus sesiones.
Además las 5 grandes ventajas que veo de la mediación vecinal son las siguientes:
- Menor coste económico. No hace falta acudir al juzgado con el consiguiente ahorro de abogado y procurador por ambas partes. El mediador se paga entre ambos implicados.
- Menor coste emocional. No es el juez el que tiene la última palabra, los vecinos pueden expresarse abiertamente y ser parte de la solución por lo que las relaciones entre ellos mejorarán.
- Mayor rapidez. La mediación vecinal supone un ahorro de tiempo importantísimo ya que el conflicto puede quedar resuelto en un par de semanas, dependiendo de las sesiones que hagan falta.
- No hay ganadores ni perdedores, solo conflictos resueltos. En la mediación todas las partes ganan pues el acuerdo buscado se basa en la satisfacción de ambas partes, evitando así el resentimiento propio de los procesos judiciales y poniendo fin así, de manera más profunda y duradera, a la controversia suscitada.
- Confidencialidad. Como se ha dicho antes todo el proceso de mediación es absolutamente confidencial. En todo caso, la información y documentación que se facilite en las sesiones de mediación queda salvaguardada y no podrá ser desvelada.
En nuestro despacho de administración de fincas en Murcia colaboramos con distintos mediadores para poder dar servicio a nuestros vecinos.
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¿Tienes un buen administrador de fincas?
La decisión de elegir un administrador de fincas en Murcia supone una tarea importante para una comunidad de vecinos ya que aunque suponga un desembolso para los vecinos si éste hace su trabajo con profesionalidad y capacidad será uno de los más rentables.
¿Sabes si tu comunidad cuenta con un buen administrador de fincas?
El 8% de las comunidades de vecinos en Murcia cambian de administrador de fincas cada año, según un estudio. La falta de profesionalidad en el desempeño de sus labores y la incapacidad del administrador de fincas para solucionar eficazmente los problemas de los vecinos están detrás de la decisión de cambiar de gestor.
Y es que un buen administrador de fincas debe cumplir los siguientes criterios:
- Atiende las necesidades de los vecinos y gestiona y resuelve las incidencias de la comunidad evitando preocupaciones al Presidente y el resto de los vecinos.
- Forma parte de un equipo integral de profesionales que operan en diversos campos para poder atender y resolver las diversas necesidades de las comunidades.
- Atiende y soluciona los problemas de la comunidad con profesionalidad y buena gestión. Responde las necesidades de los propietarios las 24 horas del día y los 365 días al año , contando con un servicio 24 horas para urgencias.
- Lleva las cuentas al día y de forma totalmente transparente. No se lleva comisiones de los distintos oficios que trabajan para la comunidad.
- Administra los fondos destinados a la administración de la finca a través de una cuenta bancaria independiente a nombre de la comunidad.
- Reduce el gasto de las comunidades negociando las tarifas con los proveedores existentes en el mercado.
- Se preocupa por la calidad del servicio : evalúa periódicamente la actividad de los proveedores y el resultado de los trabajos en caso de obras de mejora y grandes reparaciones
- Gestiona el pago de las deudas de vecinos morosos. Informa a la comunidad de los propietarios que no abonan la cuota y reclama el pago de la deuda sin coste para los demás vecinos.
Lola Martínez Sánchez
Administrador de fincas en Murcia
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KAKEBO Administración de fincas empieza a colaborar con AlquiloTuCasa.com en Murcia
Hoy tenemos el placer de comunicaros que Kakebo Administración de Fincas ha comenzado a colaborar con una de las empresa de gestión inmobiliaria lideres en el sector AlquiloTuCasa.com
A partir de ahora será AlquiloTucasa.com quien se encargará de la venta y alquiler de las propiedades que actualmente manejamos con lo que profesionalizamos esta parte de nuestra profesión y la dejamos en manos de los mejores especialistas para así poder centrar los esfuerzos del despacho en la absoluta dedicación a nuestros propietarios.
Además AlquiloTuCasa.com nos da la posibilidad de crecer con ellos y poder expandir nuestro despacho junto con sus más de 20 franquicias repartidas a lo largo de toda España. Por lo que si estás buscando una oportunidad de negocio en la administración de fincas y en el sector inmobiliario esta es tu oportunidad perfecta. Ponte en contacto con nosotros y te explicaremos como formar parte de unas de las franquicias más rentables del momento.
FAQ Representación en Junta de propietarios
¿El representante puede votar personalmente en sentido distinto al representado?
Sí, se trata de votos distintos, es decir, que tiene en ese momento doble personalidad y la ejercita de forma individual.
Esta representación debe entenderse conforme a las reglas del mandado, concretamente arts. 1.709 y siguientes del Código Civil, especialmente el 1.719, por lo que no hay problema alguno en que haya votaciones diferentes.
¿Qué sucede si se otorga escrito de representación y asisten los propietarios representados?
El criterio que seguimos como administradores colegiados en la Región de Murcia, en lo que creemos que es una interpretación correcta del art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, es que no cabe la asistencia personal del propietario y, a la vez, de un tercero que habla y vota por él. Dicho precepto hace referencia a una de las dos situaciones: asistencia personal o por representación legal. Por tanto, como decimos, no cabe que propietarios en plenitud de facultades sean reemplazados por terceros si ellos están en la Junta de propietarios.
Además, hay que tener en cuenta que la representación es revocable, por lo que si asiste el propietario de la comunidad de vecinos y pretende votar, se deberá entender que se ha procedido a la citada revocación.
¿Cómo se salva el voto en las representaciones?
Del mismo modo que si estuviese presente en la Junta de propietarios, por lo que la recomendación es que el representante vote en contra, si lo que se pretende es impugnar.
si tienes más dudas sobre la representación no dudes en consultarnos.
Fuente: editorial Judicia de Sepin
Read MoreFAQ Representación en Junta de propietarios (2)
¿Un propietario moroso puede representar a otro y votar?
No hay el menor inconveniente, porque el moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.
¿Se puede estar representado por un no propietario?
Sí, se trata de una representación, por lo que el representante puede ser un tercero ajeno a la finca, no existe un requisito especial.
¿Puede el secretario/administrador representar a los propietarios?
Conforme a los arts. 1.709 y ss. del Código Civil y, especialmente, a lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ningún inconveniente legal en que así se haga.
Y el Presidente, ¿puede representar a los propietarios?
La respuesta es positiva.
¿Se puede sustituir o representar al representante?
El representante de un propietario puede ceder esta representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1.721 del Código Civil, salvo oposición del representado, por lo que mi recomendación es que si el representante no está de acuerdo con esta cesión, lo haga constar expresamente.
En el caso de los excónyuges propietarios del mismo inmueble, que no se ponen de acuerdo, ¿pueden asistir y votar los dos?, ¿pueden hacerlo en sentido contrario?, ¿qué voto es el que cuenta?
En el caso de un matrimonio que tenga el piso en gananciales o proindiviso, no vemos inconveniente legal alguno en que lo hagan los dos, aunque, con un solo voto.
Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.
¿Cómo se nombra representante en grandes copropiedades, por ejemplo un garaje?
De la misma forma que en el caso anterior se trata de una Comunidad de bienes, por lo que habrá de hacerse por mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil, tendrán un solo voto.
Fuente: Editorial Sepin
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