Diferencia entre portero y conserje
En una comunidad de propietarios, es común ver a algunos empleados que se encargan del mantenimiento y la seguridad del edificio. Dos de los puestos más comunes en este sentido son el conserje y el portero. A pesar de que a menudo se utilizan como sinónimos, existen algunas diferencias importantes entre ambos puestos que es importante entender antes de contratar a uno de ellos.
El conserje es una persona que, en general, se encarga de las tareas de mantenimiento de la comunidad, limpieza de las zonas comunes y recepción de paquetes y correspondencia. Es un trabajador polivalente, que suele ser contratado para cubrir diversas necesidades de la comunidad. En general, el conserje trabaja a jornada completa y suele estar disponible durante todo el día, por lo que se le puede encargar cualquier tarea que se necesite realizar en cualquier momento.
Por otro lado, el portero es un trabajador que se dedica principalmente a la seguridad del edificio. Además de estar presente para atender a los residentes, también se encarga de controlar el acceso al edificio y verificar la identidad de los visitantes. En muchos casos, el portero también tiene conocimientos sobre las normas de la comunidad y se encarga de supervisar el cumplimiento de las mismas.
En resumen, la principal diferencia entre un conserje y un portero es su área de especialización. El conserje se enfoca más en el mantenimiento, mientras que el portero se enfoca más en la seguridad. Por supuesto, cada comunidad es única y puede tener necesidades específicas, por lo que es importante evaluar cuáles son las necesidades de su comunidad antes de tomar la decisión de contratar a uno u otro.
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Consejos para prevenir el contagio del coronavirus en comunidades de propietarios
En primer lugar quiero felicitaros a los que estáis cumpliendo con las medidas de confinamiento impuestas por el Estado de Alarma aprobado por el Gobierno el pasado 14 de marzo . Dar ánimos a los que sigáis teniendo que trabajar en esta situación tan complicada. Además aprovecho para desearos que tanto vosotros, como vuestras familias y allegados os encontréis en buenas condiciones.
Como vemos en las noticias los casos en la Región de Murcia continúan subiendo por lo que es primordial que sigamos adoptando todas las medidas de seguridad que recomiendan tanto las autoridades sanitarias como desde el Colegio de Administradores de fincas de Murcia y que os hemos ido enviando por email y en nuestro estado de Whassup. También las podéis encontrar en nuestro Facebook.
Os dejamos el link de la web de Murcia Salud para que tengáis acceso a las recomendaciones del Servicio Murciano de Salud.
Estos son los consejos para prevenir el contagio del Covid-19 en comunidades de propietarios:
- Quédate en casa. Recuerda que no se pueden utilizar las zonas comunes de la Comunidad tales como azoteas, jardines, patios, bancos…
2. Minimiza y optimiza compras (ideal cada 10-15 días). Que siempre vaya la misma persona. En una misma salida ve al supermercado y la farmacia.
3. Los que salen por trabajo, perros, compra…mantened distancia de seguridad (1.5metros mínimo). Evitar tocar mobiliario público.
4. Os dejamos un vídeo sobre cómo utilizar el ascensor, pero siempre que sea posible utiliza las escaleras.
5. Desinfección frecuente de manos con solución alcohólica o jabón. Usa guantes.
Os dejamos un video que explica la forma correcta de ponerse y quitarse los guantes
6. LOS MAYORES y PERSONAS DE RIESGO NO DEBEN SALIR A NADA. Que otro familiar les haga la compra, más que nunca deben quedarse en casa.
7. Podemos seguir utilizando las Urgencias de los Hospitales, los Centros de Salud con cabeza para limitar salidas, exposiciones y contagio.
8. ¿QUÉ TENGO QUE HACER SI TENGO SÍNTOMAS? Las personas que presenten fiebre o tos, deberán quedarse en su domicilio y contactar con los servicios de salud telefónicamente llamando al teléfono habilitado 900 12 12 12 en la Región de Murcia.
Si se tiene sensación de falta de aire, empeoramiento o sensación real de gravedad por cualquier otro síntoma, llamar al 112.
9. Además las personas con síntomas o que hayan estado con personas con síntomas pueden utilizar la web del Servicio Murciano de Salud. #LLamaYDile#
Podrás registrarte como CASO POTENCIAL y se pondrán en contacto contigo desde los Centro de Salud.
Además, deberás llamar a tus contactos de la última semana para que vigilen síntomas y en caso de iniciarlos que utilicen la misma web #LLamaYDile# que hagan el mismo circuito…
Ahora más que nunca tenemos que cumplir todos las medidas recomendadas por las autoridades para controlar la epidemia en nuestra Región.
QUEDEMONOS EN CASA
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¿DEBEN LAS COMUNIDADES DE VECINOS PRESENTAR EL MODELO 347?
Cada vez son más las obligaciones que las comunidades de vecinos tienen con las administraciones públicas, en este caso con la Agencia Tributaria.
Si bien antes la contabilidad de las comunidades de propietarios se limitaba a computar los gastos por conceptos y los ingresos habidos durante el ejercicio. Ahora tienen nuevas obligaciones tributarias que deben cumplir. En caso de incumplimiento, las sanciones pueden llegar a los 20.000€. De ahí la importancia de contar en la comunidad con un administrador de fincas colegiado que pueda presentar el modelo 347 y así cumplir con las obligaciones de la comunidad.
El Real Decreto 828/2013 incluyó por primera vez la obligación de las comunidades de vecinos de informar de las operaciones que excedan de los 3.005,65 euros al año, pero podrán hacerlo sobre una base de cómputo anual, sin desglosar estas por trimestres.
Ahora bien, ¿deben incluirse todos los clientes y proveedores de las comunidades de propietarios?
La respuesta es que no, no debe declararse:
- Los suministros que se usen para consumo comunitario, como energía eléctrica, agua y combustibles.
- Los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes.
- Aquellos pagos por los que deben practicar retención, a trabajadores, a profesionales y a determinados empresarios que tributan por módulos, porque sobre estas operaciones ya se informa a la Hacienda estatal a través del correspondiente Resumen Anual Retenciones Modelo 190.
Además, una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V2244-15 de 17 de julio de 2015 ya señaló que “los pagos efectuados por los propietarios a las Comunidades de Propietarios, por el simple hecho de ser propietarios” no tienen que declararse en el Modelo 347.
El plazo que tiene el administrador de fincas para presentar el modelo 347 es del 1 de enero al 28 de febrero de 2018.
Si no sabes si tu comunidad debe presentar el modelo 347, contacta con un administrador de fincas colegiado.
Lola Martínez Sánchez
Administradora de fincas colegiada
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¿Cuál es el inicio del pazo para impugnar los acuerdos de la comunidad?
Hace unas semanas os hablábamos de la forma de impugnar los acuerdos que se toman en la Junta de propietarios (Ver aquí). Hoy vamos a hacer hincapié en un tema procesal importante y que ha dado lugar a numerosa jurisprudencia: el inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la comunidad.
Para empezar vamos a recordar el apartado 3 del Art. 18 LPH
“La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año”
Ahora bien, el inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios se contará para los asistentes a la reunión desde la fecha de adopción del acuerdo y respecto de los ausentes dese el momento en que fueron notificados.
Vamos a verlo con algunos ejemplos de la jurisprudencia.
En relación a los presentes en Junta la Audiencia Provincial de Orense ( sección 1º) en su sentencia de 22 de novibmre de 2013 dice que “ en el caso analizado el actor asistió a la junta celebrada el 9 de abril de 2010 por medio de su representante legal quien, de modo expreso, se opuso a la aprobación de la liquidación de la deuda imputada a su representado por (…) por lo que, con arreglo a la normativa expuesta, el dies a quo ( día de inicio) para el computo del plazo es el de la propia Junta”
En relación a los ausentes en la Junta la Audiencia Provincial de La Coruña (sección 3º) en su sentencia de 15 de enero de 2016 establece que “tal y como establece el Art. 18.3 de la LPH para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el Art.9. La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2010 ( Roj. STS 303/2010) dice que solo una vez que el propietario tiene conocimiento detallado del acuerdo adoptado en la junta de propietarios se inicia el trascurso del plazo para impugnarlo”. Es decir para la persona ausente el plazo no se inicia hasta que se le notifica el acta.
Si tienes alguna duda en relación a la impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Lola Martínez
Administrador de fincas Murcia
¿Tienes un buen administrador de fincas?
La decisión de elegir un administrador de fincas en Murcia supone una tarea importante para una comunidad de vecinos ya que aunque suponga un desembolso para los vecinos si éste hace su trabajo con profesionalidad y capacidad será uno de los más rentables.
¿Sabes si tu comunidad cuenta con un buen administrador de fincas?
El 8% de las comunidades de vecinos en Murcia cambian de administrador de fincas cada año, según un estudio. La falta de profesionalidad en el desempeño de sus labores y la incapacidad del administrador de fincas para solucionar eficazmente los problemas de los vecinos están detrás de la decisión de cambiar de gestor.
Y es que un buen administrador de fincas debe cumplir los siguientes criterios:
- Atiende las necesidades de los vecinos y gestiona y resuelve las incidencias de la comunidad evitando preocupaciones al Presidente y el resto de los vecinos.
- Forma parte de un equipo integral de profesionales que operan en diversos campos para poder atender y resolver las diversas necesidades de las comunidades.
- Atiende y soluciona los problemas de la comunidad con profesionalidad y buena gestión. Responde las necesidades de los propietarios las 24 horas del día y los 365 días al año , contando con un servicio 24 horas para urgencias.
- Lleva las cuentas al día y de forma totalmente transparente. No se lleva comisiones de los distintos oficios que trabajan para la comunidad.
- Administra los fondos destinados a la administración de la finca a través de una cuenta bancaria independiente a nombre de la comunidad.
- Reduce el gasto de las comunidades negociando las tarifas con los proveedores existentes en el mercado.
- Se preocupa por la calidad del servicio : evalúa periódicamente la actividad de los proveedores y el resultado de los trabajos en caso de obras de mejora y grandes reparaciones
- Gestiona el pago de las deudas de vecinos morosos. Informa a la comunidad de los propietarios que no abonan la cuota y reclama el pago de la deuda sin coste para los demás vecinos.
Lola Martínez Sánchez
Administrador de fincas en Murcia
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FAQ Representación en Junta de propietarios
¿El representante puede votar personalmente en sentido distinto al representado?
Sí, se trata de votos distintos, es decir, que tiene en ese momento doble personalidad y la ejercita de forma individual.
Esta representación debe entenderse conforme a las reglas del mandado, concretamente arts. 1.709 y siguientes del Código Civil, especialmente el 1.719, por lo que no hay problema alguno en que haya votaciones diferentes.
¿Qué sucede si se otorga escrito de representación y asisten los propietarios representados?
El criterio que seguimos como administradores colegiados en la Región de Murcia, en lo que creemos que es una interpretación correcta del art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, es que no cabe la asistencia personal del propietario y, a la vez, de un tercero que habla y vota por él. Dicho precepto hace referencia a una de las dos situaciones: asistencia personal o por representación legal. Por tanto, como decimos, no cabe que propietarios en plenitud de facultades sean reemplazados por terceros si ellos están en la Junta de propietarios.
Además, hay que tener en cuenta que la representación es revocable, por lo que si asiste el propietario de la comunidad de vecinos y pretende votar, se deberá entender que se ha procedido a la citada revocación.
¿Cómo se salva el voto en las representaciones?
Del mismo modo que si estuviese presente en la Junta de propietarios, por lo que la recomendación es que el representante vote en contra, si lo que se pretende es impugnar.
si tienes más dudas sobre la representación no dudes en consultarnos.
Fuente: editorial Judicia de Sepin
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¿Un propietario moroso puede representar a otro y votar?
No hay el menor inconveniente, porque el moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.
¿Se puede estar representado por un no propietario?
Sí, se trata de una representación, por lo que el representante puede ser un tercero ajeno a la finca, no existe un requisito especial.
¿Puede el secretario/administrador representar a los propietarios?
Conforme a los arts. 1.709 y ss. del Código Civil y, especialmente, a lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ningún inconveniente legal en que así se haga.
Y el Presidente, ¿puede representar a los propietarios?
La respuesta es positiva.
¿Se puede sustituir o representar al representante?
El representante de un propietario puede ceder esta representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1.721 del Código Civil, salvo oposición del representado, por lo que mi recomendación es que si el representante no está de acuerdo con esta cesión, lo haga constar expresamente.
En el caso de los excónyuges propietarios del mismo inmueble, que no se ponen de acuerdo, ¿pueden asistir y votar los dos?, ¿pueden hacerlo en sentido contrario?, ¿qué voto es el que cuenta?
En el caso de un matrimonio que tenga el piso en gananciales o proindiviso, no vemos inconveniente legal alguno en que lo hagan los dos, aunque, con un solo voto.
Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.
¿Cómo se nombra representante en grandes copropiedades, por ejemplo un garaje?
De la misma forma que en el caso anterior se trata de una Comunidad de bienes, por lo que habrá de hacerse por mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil, tendrán un solo voto.
Fuente: Editorial Sepin
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¿Necesito autorización de la Junta de Propietarios para instalar un aparato de aire acondicionado?
En principio, sí. La fachada es un elemento común y es evidente que instalar un aparato de aire acondicionado en ella altera la estética del edificio y por lo tanto, no podría hacerse sin el acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
Ahora bien, es necesario hacer una serie de aclaraciones a esta afirmación:
- Deberás consultar los Estatutos de la Comunidad, ya que a veces establecen normas relativas a la instalación de de aparatos de aire acondicionado, bien prohibiéndolos o indicando el lugar para hacerlo. Si los Estatutos dijeran algo habría que estar a lo que digan y para la modificación de la parte que afectase a este tema en cuestión, sería necesaria la unanimidad.
- Deberás tener en cuenta si ya hay otros aparatos instalados en la fachada, ya que si fuera así, el edificio ya no tendría ninguna estética que guardar y la Jurisprudencia viene interpretando que si ya hay otros aparatos instalados, y el tuyo es de similares características supondría un agravio comparativo para ti que pretendieran impedirle instalar el tuyo sin obligar a retirar los demás y por lo tanto no podrían hacerlo.
- Por otra parte, si hubiera otros aparatos instalados, aunque hubiera sido sin permiso, y ya llevan años, se podría decir que la instalación está consolidada y que la Comunidad ha otorgado su consentimiento tácitamente y ya no podrían obligar a retirarlos.
- Si los Estatutos no prohíben la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, y no hay ninguno instalado aún, deberás proponer al Presidente que se trate el tema en la siguiente Junta de Propietarios. Por ultimo,si la instalación requiriera una gran perforación la autorización sería por unanimidad, igual que si los Estatutos lo prohíben, bastando en cambio la autorización de la mayoría los propietarios si apenas hubiera que hacer obra y simplemente se tratara de colgar el aparato.
Si quieres saber más no dudes en consultarnos
Lola Martinez Administrador de fincas Murcia
¿ Cual es el plazo para reclamar los gastos de comunidad?
Es el de 5 años del art. 1964 CC, porque con la reforma de la LEC por Ley 42/2015 se acorta y se deja el antiguo plazo de 15 años en cinco años.
Con ello, se produce una reducción del plazo desde los 15 años que antes estaban para las acciones personales que eran las que con mayor frecuencia se presentaban en los juzgados a pasar ahora a un plazo más reducido de 5 años. Ejemplo de ello lo encontramos en las reclamaciones de gastos de comunidad en las que ejercitaban las comunidades de vecinos a los deudores morosos de estas, ya que se reducen estas y pasan a ser ahora de cinco años tan solo, lo que conllevará mayor agilidad a la hora de efectuar estas reclamaciones.
Read MoreFAQ Representación en Junta de propietarios (1)
¿Qué documentación debe aportar el representante?
- Escrito de representación
- Autorización de la misma con designación de nombres y apellidos.
- La referencia de la fecha de la Junta a que se refiere el escrito de autorización.
- La firma del escrito.
No se podrán exigir más requisitos que los que constan de forma expresa en la LPH, de tal manera que la aportación por el representante de los mismos le confiere autorización expresa para intervenir por el representado, por ejemplo, no puede obligarse a la aportación de una fotocopia del DNI del representado o plantear dudas sobre la veracidad de la firma del mismo, ya que en estos casos, por ejemplo, si se hubieran falsificado las firmas, daría lugar al ejercicio de acciones penales.
¿Qué sucede si la Junta no admite el escrito de representación?
Si no se permite votar pese a quien se ha acreditado, no queda otra solución que la impugnación por ser tal negativa contraria a Ley, aplicando el art. 18.1 a), infracción de la LPH, concretamente el art. 15.1 de la misma LPH, precepto que no señala forma concreta alguna de la representación, salvo que sea por escrito.
La impugnación debe referirse a la Junta, donde no tuvo ocasión de intervenir, y están legitimados los representados, es decir, los propietarios, no el representante.
¿Debe el secretario facilitar las representaciones al resto de los comuneros?
Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.
Cualquier duda ha de resolverse en Junta.
¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?
No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y en relación con lo segundo, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.
Fuente : Editorial jurídica de Sepin
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