¿Tú ascensor está al día? Todo lo que necesitas saber sobre la nueva normativa de ascensores
¿Tu comunidad de vecinos en Murcia tiene ascensor?
La nueva normativa del Real Decreto 355/2024 acaba de entrar en vigor, y es fundamental que tu edificio cumpla con los nuevos requisitos de seguridad y eficiencia.
¿Qué implica este cambio para ti?
* Mayor seguridad: Se establecen nuevas medidas para garantizar un uso más seguro de los ascensores.
* Modernización: Es posible que tu ascensor necesite actualizaciones para cumplir con la normativa.
* Mantenimiento: Se definen nuevos protocolos de mantenimiento para garantizar el correcto funcionamiento del ascensor.
¿Cómo te ayudamos desde Kakebo Administración de fincas?
Como administradores de fincas en Murcia, te ofrecemos un servicio integral para adaptar tu comunidad a la nueva normativa:
* Coordinación: Nos encargamos de todos los trámites y gestiones necesarias con las empresas inspectoras autorizadas y con las empresas mantenedoras de los ascensores.
* Asesoramiento: Te informamos sobre las opciones más adecuadas para tu comunidad.
* Supervisión: Velamos para que las obras se realicen correctamente y dentro del presupuesto.
Para más información sobre la nueva normativa, puedes consultar la Guía del Colegio General de Administradores de Fincas de España AFColegiados_LeyAscensores_2024:
Read More
¿Qué pasa si me nombran presidente de la comunidad y en el año de mi mandato vendo el piso?
En KAKEBO Administración de Fincas, nos encontramos con frecuencia con esta duda entre nuestros clientes en Murcia. Ser nombrado presidente de la comunidad de propietarios es un cargo importante que conlleva responsabilidades. Sin embargo, ¿Qué ocurre si durante ese mandato decides vender tu piso? ¿Quién se queda como presidente? ¿Es el nuevo dueño quien asume el cargo?
En este artículo, vamos a aclarar estas dudas y explicar los pasos a seguir según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
¿Pierdo el cargo de presidente si vendo mi piso?
No, la venta de tu piso no te exime de la responsabilidad de ser presidente de la comunidad. El cargo de presidente está vinculado a la persona, no a la vivienda.
¿Qué debo hacer si vendo mi piso durante mi mandato?
Lo primero que debes hacer es comunicar a la comunidad la venta de tu piso lo antes posible. Para ello, puedes enviar un correo electrónico o llamar al administrador de la finca o al resto de propietarios en caso de no haber administrador. En la comunicación, debes indicar la fecha de venta y los datos del nuevo propietario.
¿Quién se convierte en presidente tras la venta de mi piso?
El hecho de que vendas tu piso no significa que el nuevo dueño se convierta automáticamente en presidente. La presidencia de la comunidad de propietarios no es un derecho que se transmite con la vivienda.
¿Qué pasos hay que seguir para elegir un nuevo presidente?
Tras la venta de tu piso, la comunidad de propietarios deberá convocar una junta extraordinaria para elegir un nuevo presidente. La junta deberá celebrarse en el plazo de dos meses a partir de la fecha en que el presidente haya comunicado la venta de su piso.
¿Cómo se elige al nuevo presidente?
El nuevo presidente será elegido por mayoría simple de los propietarios presentes en la junta. Si no se alcanza una mayoría simple en la primera votación, se podrá realizar una segunda votación en la que se podrá elegir entre los dos candidatos que hayan obtenido más votos en la primera.
¿Quién puede ser presidente de la comunidad?
Actualmente, la LPH no establece expresamente ningún requisito para ser presidente de una comunidad de propietarios.
Sin embargo, la jurisprudencia y la doctrina consideran que, a pesar de que la ley no los mencione explícitamente, siguen siendo vigentes los requisitos tradicionales que se exigían para el cargo, como por ejemplo:
- Ser propietario de un piso o local en la comunidad: este requisito es fundamental para garantizar que el presidente tenga un interés directo en el buen funcionamiento de la comunidad.
- Estar al corriente de pago de todos los gastos de comunidad: este requisito es necesario para evitar que el presidente tenga un conflicto de intereses.
- No tener deudas con la comunidad: este requisito también es importante para evitar conflictos de intereses.
- No estar incurso en ningún proceso judicial que le impida ejercer el cargo: este requisito es necesario para garantizar que el presidente pueda cumplir con sus obligaciones de manera diligente.
En KAKEBO Administración de Fincas, estamos a tu disposición para ayudarte en todo el proceso de cambio de presidente en tu comunidad, desde la comunicación de la venta de tu piso hasta la convocatoria y celebración de la junta extraordinaria para elegir un nuevo presidente.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros si tienes alguna duda.
¡Recuerda! La Ley de Propiedad Horizontal es una ley compleja, por lo que es recomendable consultar con un abogado o administrador de fincas si tienes cualquier duda sobre tus obligaciones como presidente de la comunidad.
Read MoreGUÍA «RUIDOS EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS»
¿Vives en una comunidad de propietarios en Murcia y te irritan los ruidos de tus vecinos?
Vivir en una comunidad implica convivir con muchas otras personas, familias con distintos horarios y estilos de vida que quizá poco tengan que ver con el tuyo. Hay vecinos que se preocupan por mantener un buen clima de convivencia y son cordiales, comedidos en los horarios y los ruidos que puedan molestar a los demás; sin embargo, hay otros que no lo tienen tan en cuenta y sea, quizá, porque esos ruidos simplemente a ellos no les molesten y, por ello, no se percatan que puedan hacerlo a otra persona.
Como administradores de fincas en Murcia, por experiencia sabemos que se acerca el verano y con ello se propicia un clima de calle, de disfrutar del buen tiempo y las horas de sol, de ventanas abiertas para que pase el fresco y, con él, los ruidos del exterior. Por ello, aquí te dejamos una guía que seguro te será de gran utilidad, para conocer las respuestas a las situaciones más problemáticas que se producen en las comunidades de propietarios y que generan malestar y enfrentamientos entre vecinos, conociendo así qué puede hacer tu comunidad al respecto.
Os dejamos un enlace a la guía que ha elaborado el Colegio General de Administradores de fincas : AFColegiados_PreguntasFrecuentes2_Ruidos
Otros enlaces que te pueden interesar al hilo de este post son:
¿Ruido en tu comunidad de vecinos? ¿Cuales son las clases de ruidos más frecuentes?
Read More
Somos noticia en «La Verdad»
Hoy os traemos al blog el Especial “Servicios a Comunidades” publicado por La Verdad de Murcia, el domingo 19 de julio de 2020
En el Especial sobre comunidades de propietarios de La Verdad de Murcia se tratan aquellas cuestiones que afectan a las comunidades de vecinos, a través del enfoque de los diferentes profesionales que intervienen en las mismas, en donde el Administrador de Fincas Colegiado, tiene un protagonismo esencial, como eje coordinador de todos los servicios e intervenciones.
Os dejamos el reportaje en el siguiente enlace
Esperamos que os guste nuestra participación en la página 22 del mismo en la que os explicamos nuestros nuevos servicios de inmobiliaria y seguros y os contamos nuestra experiencia como servicio esencial durante el Estado de Alarma provocado por el Covid.19.
Read MorePregunta al administrador de fincas. ¿Puede un vecino variar la estética de su trastero?
Buenos días. Les escribo porque soy Presidente de una Comunidad de Propietarios en Murcia y me ha surgido una duda respecto a una obra que uno de los vecinos ha realizado sin previo aviso en su trastero comunitario.
El vecino, alegando que sufría humedades en una de las paredes que da a la fachada principal del edificio, ha revestido todo el trastero de madera y exige que la Comunidad abone el importe de la obra, cuando la misma no ha sido tratada en Junta. Además, con la realización de la obra, ha modificado la estética del edificio, pues es el único trastero con madera (el resto son de hormigón). Aunque supongo que eso deberá abonarlo el propietario en cuestión, antes de dar una respuesta equivocada me gustaría que me confirmaran si la Comunidad debe abonar la obra y si podemos obligar al propietario a que quite los paneles de madera por perjudicar la estética del edificio.
Laura M.
Buenos días. Comentarle que está usted en lo cierto, y le agradecemos enormemente que contacte con nosotros para que le asesoremos con el fin de dar una respuesta adecuada a uno de sus vecinos. Así, al ser una obra que ha llevado a cabo un propietario por su cuenta y riesgo, sin solicitar ningún tipo de autorización a la Comunidad, ésta no tiene obligación alguna de abonar ninguna cantidad. Lo que tendría que haber hecho su vecino es trasladar el problema que venía sufriendo a la Junta, para que un perito valorara si el problema es comunitario o no y, en ese caso, que la Comunidad hubiera podido votar y decidir la forma de reparación que considere más oportuna y beneficiosa para la misma.
En cuanto a los paneles de madera, si los mismos están colocados en el exterior del trastero y está modificando la fachada del edificio, la Comunidad puede exigirle que los retire y deje todo como estaba, pues para ello es necesario la aprobación de las 3/5 partes de los vecinos y cuotas de participación. En este caso, quizás sea el momento oportuno de hacer las cosas como marca la Ley. Por ello le aconsejamos que, usted como Presidente, hable con el vecino instándole a retirar los paneles de madera y trasladándole su firme compromiso de llevar el asunto a la próxima Junta y realizar los trámites como hemos comentado anteriormente.
Lola Martínez
Administrador de fincas Murcia
Read More
¿Es posible la mediación vecinal en las comunidades de propietarios?
Suele ser habitual en las comunidades de propietarios que la convivencia entre los vecinos no sea perfecta. Siempre suele haber conflictos derivados de situaciones muy diversas tales como las reclamaciones a los morosos, los ruidos o los olores de las mascotas, los actividades molestas de algunos vecinos dentro de sus pisos, la basura en la puerta de la vivienda y en general cualquier conflicto que pueda venir de las relaciones vecinales.
Estos desencuentros terminan dañando no solo a los vecinos implicados sino a toda la comunidad, por lo que una rápida solución es lo mejor tanto para la comunidad como para el administrador.
Como sabemos actualmente la justicia en España está bastante saturada por lo que cualquier demanda podría llevarnos mucho tiempo sin solución. Lo que hoy recomendamos para este tipo de conflictos en las comunidades de propietarios es la solución mediante la mediación.
¿Qué es la mediación?
En el Título II de la Ley de Mediación , se establece que es un proceso voluntario, flexible, confidencial y participativo. Está dirigido por un profesional que ayuda a las partes implicadas a llegar a acuerdos de forma constructiva y beneficiosa para todos, potenciando su capacidad de diálogo y comunicación. Los mediadores tienen un modo de actuar muy flexible, que se adapta a las particularidades de cada caso. Necesariamente tienen que ser neutrales e imparciales, y mantener la confidencialidad de todas sus sesiones.
Además las 5 grandes ventajas que veo de la mediación vecinal son las siguientes:
- Menor coste económico. No hace falta acudir al juzgado con el consiguiente ahorro de abogado y procurador por ambas partes. El mediador se paga entre ambos implicados.
- Menor coste emocional. No es el juez el que tiene la última palabra, los vecinos pueden expresarse abiertamente y ser parte de la solución por lo que las relaciones entre ellos mejorarán.
- Mayor rapidez. La mediación vecinal supone un ahorro de tiempo importantísimo ya que el conflicto puede quedar resuelto en un par de semanas, dependiendo de las sesiones que hagan falta.
- No hay ganadores ni perdedores, solo conflictos resueltos. En la mediación todas las partes ganan pues el acuerdo buscado se basa en la satisfacción de ambas partes, evitando así el resentimiento propio de los procesos judiciales y poniendo fin así, de manera más profunda y duradera, a la controversia suscitada.
- Confidencialidad. Como se ha dicho antes todo el proceso de mediación es absolutamente confidencial. En todo caso, la información y documentación que se facilite en las sesiones de mediación queda salvaguardada y no podrá ser desvelada.
En nuestro despacho de administración de fincas en Murcia colaboramos con distintos mediadores para poder dar servicio a nuestros vecinos.
¿Hablamos? Escríbenos aquí
Read MoreFAQ Representación en Junta de propietarios (2)
¿Un propietario moroso puede representar a otro y votar?
No hay el menor inconveniente, porque el moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.
¿Se puede estar representado por un no propietario?
Sí, se trata de una representación, por lo que el representante puede ser un tercero ajeno a la finca, no existe un requisito especial.
¿Puede el secretario/administrador representar a los propietarios?
Conforme a los arts. 1.709 y ss. del Código Civil y, especialmente, a lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ningún inconveniente legal en que así se haga.
Y el Presidente, ¿puede representar a los propietarios?
La respuesta es positiva.
¿Se puede sustituir o representar al representante?
El representante de un propietario puede ceder esta representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1.721 del Código Civil, salvo oposición del representado, por lo que mi recomendación es que si el representante no está de acuerdo con esta cesión, lo haga constar expresamente.
En el caso de los excónyuges propietarios del mismo inmueble, que no se ponen de acuerdo, ¿pueden asistir y votar los dos?, ¿pueden hacerlo en sentido contrario?, ¿qué voto es el que cuenta?
En el caso de un matrimonio que tenga el piso en gananciales o proindiviso, no vemos inconveniente legal alguno en que lo hagan los dos, aunque, con un solo voto.
Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.
¿Cómo se nombra representante en grandes copropiedades, por ejemplo un garaje?
De la misma forma que en el caso anterior se trata de una Comunidad de bienes, por lo que habrá de hacerse por mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil, tendrán un solo voto.
Fuente: Editorial Sepin
Read More
¿ Cual es el plazo para reclamar los gastos de comunidad?
Es el de 5 años del art. 1964 CC, porque con la reforma de la LEC por Ley 42/2015 se acorta y se deja el antiguo plazo de 15 años en cinco años.
Con ello, se produce una reducción del plazo desde los 15 años que antes estaban para las acciones personales que eran las que con mayor frecuencia se presentaban en los juzgados a pasar ahora a un plazo más reducido de 5 años. Ejemplo de ello lo encontramos en las reclamaciones de gastos de comunidad en las que ejercitaban las comunidades de vecinos a los deudores morosos de estas, ya que se reducen estas y pasan a ser ahora de cinco años tan solo, lo que conllevará mayor agilidad a la hora de efectuar estas reclamaciones.
Read MoreFAQ Representación en Junta de propietarios (1)
¿Qué documentación debe aportar el representante?
- Escrito de representación
- Autorización de la misma con designación de nombres y apellidos.
- La referencia de la fecha de la Junta a que se refiere el escrito de autorización.
- La firma del escrito.
No se podrán exigir más requisitos que los que constan de forma expresa en la LPH, de tal manera que la aportación por el representante de los mismos le confiere autorización expresa para intervenir por el representado, por ejemplo, no puede obligarse a la aportación de una fotocopia del DNI del representado o plantear dudas sobre la veracidad de la firma del mismo, ya que en estos casos, por ejemplo, si se hubieran falsificado las firmas, daría lugar al ejercicio de acciones penales.
¿Qué sucede si la Junta no admite el escrito de representación?
Si no se permite votar pese a quien se ha acreditado, no queda otra solución que la impugnación por ser tal negativa contraria a Ley, aplicando el art. 18.1 a), infracción de la LPH, concretamente el art. 15.1 de la misma LPH, precepto que no señala forma concreta alguna de la representación, salvo que sea por escrito.
La impugnación debe referirse a la Junta, donde no tuvo ocasión de intervenir, y están legitimados los representados, es decir, los propietarios, no el representante.
¿Debe el secretario facilitar las representaciones al resto de los comuneros?
Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.
Cualquier duda ha de resolverse en Junta.
¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?
No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y en relación con lo segundo, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.
Fuente : Editorial jurídica de Sepin
Read More
¿Qué puedo hacer con los vecinos molestos de mi comunidad?
Suele ocurrir en las comunidades de propietarios que ante algún vecino molesto la comunidad no toma ninguna decisión al respecto por conducto de su presidente, lo que provoca que los que se sienten perjudicados por esas molestias comprueban cómo no se utiliza la vía del art. 7.2 LPH para evitar y hacer cesar esas molestias. ¿Puede, entonces, un comunero ejercer algún tipo de acción en estos casos?
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 18 de Mayo de 2016 por la que deja abierta la posible intervención del comunero que se sienta afectado por estas conductas molestas, y le otorga legitimación para demandar.
Así, expone que es doctrina jurisprudencial consolidada, como complemento del ordenamiento jurídico conforme el artículo 1. 6 del Código civil, que un copropietario por sí solo puede ejercer esta acción de cesación que contempla el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En palabras del TS «No es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios»
Incluso el Tribunal Constitucional en su sentencia 115/1999, de 14 junio, comparte esta doctrina al decir: “Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad (…)”.
El problema que aquí se presenta es si esta jurisprudencia, que es clara e incluso el Tribunal Constitucional lo deduce de la tutela judicial efectiva, es aplicable en el caso que plantea el artículo 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla la actuación del presidente de la comunidad. Pero éste no lo impone como exclusivo y excluyente. Así, si el presidente o la junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad.
En cualquier caso, no sería necesario el intento previo de la comunidad frente al “molesto”, ya que no se trata de una acción subsidiaria o de segundo grado la del vecino o vecinos que quieran dirigirse contra este, sino que podrían actuar ellos mismos directamente ante los tribunales probando las molestias y ejercitando una acción personal de cesación para que sea condenado en el cese de esa actividad concreta, aunque se recomienda siempre el requerimiento previo al ejercicio de la acción como establece la LEC en el art. 395.
Read More