Preguntas al administrador

Pregunta al administrador. ¿El administrador debe devolver la documentación que obra en su poder una vez cesado del cargo?

Buenas. Me gustaría saber si el administrador que queremos echar tiene que entregarle al presidente  toda la documentación de la comunidad que ha ido acumulando durante los años que ha trabajado para la comunidad.

Esta es una cuestión  que no tiene discusión alguna. El administrador debe devolver toda la documentación que tiene.   La jurisprudencia recoge en diversas sentencias como la de la Audiencia Provincial de Alicante de 2014.

“El demandado cesado en la Junta tenía obligación de devolver a la Comunidad esa documentación, pues como indica la norma citada debe conservarla “a disposición de los titulares” y no puede desconocer el administrador  que los acuerdos de la comunidad son ejecutivos, según dispone expresamente el Art.18.5 LPH, aún en el caso de que sean impugnados salvo que el juez acuerde la suspensión cautelar. El administrador es un profesional encargado por la comunidad de determinadas prestaciones, conforme establece el ya citado Art.20 LPH, pero no es titular de ninguna documentación de la finca, y en consecuencia, cuando es destituido de su cargo debe entregar toda la que obra en su poder tanto la general como la particular, entre la que se incluyen los datos de los propietarios y la domiciliación bancaria.

Normalmente el administrador cesado entregará la documentación al presidente de la comunidad, o bien el nuevo administrador con la autorización del presidente, en un plazo prudencial entre 10 días y un mes, dependiendo de si su cese se ha producido en una reunión ordinaria o extraordinaria.

Pregunta al administrador de fincas. ¿Puede un vecino variar la estética de su trastero?

Buenos días. Les escribo porque soy Presidente de una Comunidad de Propietarios en Murcia y me ha surgido una duda respecto a una obra que uno de los vecinos ha realizado sin previo aviso en su trastero comunitario.

El vecino, alegando que sufría humedades en una de las paredes que da a la fachada principal del edificio, ha revestido todo el trastero de madera y exige que la Comunidad abone el importe de la obra, cuando la misma no ha sido tratada en Junta. Además, con la realización de la obra, ha modificado la estética del edificio, pues es el único trastero con madera (el resto son de hormigón). Aunque supongo que eso deberá abonarlo el propietario en cuestión, antes de dar una respuesta equivocada me gustaría que me confirmaran si la Comunidad debe abonar la obra y si podemos obligar al propietario a que quite los paneles de madera por perjudicar la estética del edificio.

Laura M.

Buenos días. Comentarle que está usted en lo cierto, y le agradecemos enormemente que contacte con nosotros para que le asesoremos con el fin de dar una respuesta adecuada a uno de sus vecinos. Así, al ser una obra que ha llevado a cabo un propietario por su cuenta y riesgo, sin solicitar ningún tipo de autorización a la Comunidad, ésta no tiene obligación alguna de abonar ninguna cantidad. Lo que tendría que haber hecho su vecino es trasladar el problema que venía sufriendo a la Junta, para que un perito valorara si el problema es comunitario o no y, en ese caso, que la Comunidad hubiera podido votar y decidir la forma de reparación que considere más oportuna y beneficiosa para la misma.

En cuanto a los paneles de madera, si los mismos están colocados en el exterior del trastero y está modificando la fachada del edificio, la Comunidad puede exigirle que los retire y deje todo como estaba, pues para ello es necesario la aprobación de las 3/5 partes de los vecinos y cuotas de participación. En este caso, quizás sea el momento oportuno de hacer las cosas como marca la Ley. Por ello le aconsejamos que, usted como Presidente, hable con el vecino instándole a retirar los paneles de madera y trasladándole su firme compromiso de llevar el asunto a la próxima Junta y realizar los trámites como hemos comentado anteriormente.

Lola Martínez

Administrador de fincas Murcia

Pregunta al administrador de fincas. ¿Quién debe reparar la barandilla de las terrazas individuales de cada propietario? ¿La comunidad de vecinos o el propietario?

Buenos días,
Tengo una terraza en mi casa que acabo de comprar y la barandilla está muy deteriorada. Me gustaría saber si este gasto es privativo o es una reparación que tiene que hacer la comunidad de propietarios.
Julia. Comunidad en la Flota, Murcia

Buenos días Julia,
Los propietarios deben cubrir los gastos derivados del uso de las terrazas, y ello porque esa obligación surge del uso exclusivo de cada comunero con respecto a su propia terraza.
En esta obligación se encuentran elementos tales como la barandilla o el suelo, elementos que por el transcurso del tiempo, pero sobre todo por su uso deben ser atendidos por cada comunero que usa en exclusiva esos elementos. En cambio, la comunidad atenderá las reparaciones cuando se trate de problemas o defectos estructurales.
De ahí que para determinar quién debe financiar la reparación, sea preciso, en cada caso, determinar la causa, o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de reparar el suelo de la terraza, o la barandilla, deteriorados por el transcurso del tiempo y por efecto de la intemperie, sin duda alguna será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, es evidente que afecta a lo común, y debe ser reparado a costa de los fondos comunes.

Por tanto, en el caso que me preguntas, es evidente que en estos casos de defectos o deterioros en suelo o barandillas de terrazas debe ser la reparación a costa de cada comunero que es el que de forma exclusiva usa esos elementos y la comunidad deberá atender la reparación en casos de humedades, impermeabilización, daños estructurares…

Lola Martínez. Administrador de fincas en Murcia

Preguntas al administrador de fincas. ¿Qué hacer con las actividades molestas de los vecinos?

Buenos días,

En mi comunidad tenemos unas terrazas bastante grandes y justo el vecino de debajo de mi casa se ha puesto una barbacoa que utiliza casi todos los fines de semana. Al vivir en Murcia siempre hace buen tiempo y lo aprovecha. Lo que pasa es que los humos y olores de la barbacoa suben a mi terraza y para mí se hace insoportable estar tranquilamente en la terraza oliendo a morcillas y chorizos… ¿Qué puedo hacer? ¿Tengo que ir a juicio para que pare?

Buenos días Carmen,

Las molestias que nos comentas de los humos y olores en la terraza son un tema del Art.7.2 LPH sobre actividades molestas. Habrá que valorar esa molestia y requerir por ejemplo al vecino que adopte las medidas oportunas para evitar los olores y humos ya que es probable que esa actividad que puede ser tan placentera en una ciudad como Murcia moleste al resto de los vecinos de la comunidad.

Es importante destacar que no debe confundirse la actividad molesta con la comodidad del vecino a que no use la barbacoa, es decir, que debe ser ciertamente insoportable y objetivable esa molestia.

La mayor parte de la jurisprudencia (AP de Santa Cruz de Tenerife, S.376/2008) comenta que “la inmisión ha de considerarse ilícita solo si causa molestias superiores a lo que es normalmente aceptable, lo que determina la tolerabilidad de las inmisiones deberá establecerse caso por caso con relación a las condiciones naturales y sociales del lugar y a la actividad normalmente desarrollada en la zona”

Lo que le quiero decir con esto, como administradora de fincas colegiada en Murcia, es que lo primero intente hablar con el vecino de manera amigable. Si esto no prospera lleve el asunto a la próxima reunión de vecinos para intentar poner unas normas sobre el uso de barbacoas en los estatutos. Si no lo consigue  podría recurrir a la vía judicial del art. 7.2 LPH pero ya sabe que la jurisprudencia no es unánime y que estudiará el caso en concreto.

Espero que mi respuesta le haya servido.

Lola Martínez Sánchez. Administrador de fincas en Murcia

Pregunta al administrador de fincas: ¿Puedo delegar mi voto en el administrador?

Francisco. Comunidad de vecinos en el barrio del Carmen, Murcia.

Buenas tardes, soy nuevo en una comunidad de propietarios por lo que no conozco a nadie y han fijado una reunión para la semana que viene a la que me interesa asistir pero por motivos de trabajo no puedo. ¿Sería posible delegarle mi voto al administrador? Gracias

Buenas tardes Francisco.  Lo que usted propone efectivamente es posible. Legalmente no hay ningún inconveniente en que los no asistentes deleguen el voto en el administrador de fincas.

Más de una vez se nos ha planteado esta cuestión en el despacho por lo que siempre le recomendamos al vecino que si el asunto lo permite nos indique por escrito en qué sentido irá su voto para tomar un determinado acuerdo.

En el caso de que la delegación no incluya el sentido del voto siempre votamos en el sentido de la mayoría. Y así lo indicaremos antes del comienzo de la reunión.

Espero que mi respuesta le haya servido de ayuda. Un saludo

Lola Martinez Administrador de fincas Murcia

Pregunta al administrador de fincas: ¿Puede un vecino moroso incluir puntos del día en una reunión ordinaria?

Pedro. Presidente de una comunidad de vecinos en Murcia centro.

Buenos días. Les escribo porque soy presidente de una Comunidad de Propietarios de Murcia, y tengo una duda sobre el orden del día  que me gustaría me resolvieran. La semana que viene tenemos convocada la reunión ordinaria y hoy he observado que uno de los propietarios de la comunidad  ha colgado en el tablón de anuncios un escrito exigiendo que se traten una serie de puntos que no venían recogidos en el citado orden del día.  Mi pregunta es si ese propietario que lleva sin abonar la cuota comunitaria más de 3 meses tiene derecho a que se traten en la reunión los asuntos exigidos.

Buenos días Pedro. Entiendo perfectamente que le pueda surgir esa duda puesto que en el tema de morosos en las comunidades de propietarios  y sus posibles actuaciones en las reuniones es uno de los que más dudas suscitan a los propietarios.

En este caso hemos de tener en cuenta que el propietario moroso únicamente pierde el derecho al voto y a la impugnación de acuerdos, pero ostenta los demás derechos que le asisten a cualquier otro propietario. Entre ellos, solicitar que determinados asuntos sean tratados en el Orden del día, como es su caso. No obstante, las maneras empleadas no son las adecuadas pues la LPH establece que para solicitar que un punto sea incluido en la reunión se ha de hacer mediante un escrito dirigido al presidente de la Comunidad.

En cualquier caso, le recomiendo como administradora de fincas que hable con el vecino para ver si tiene intención de ponerse al día con las cuotas comunitarias antes de la reunión pues parece que está interesado en los temas que se van a tratar en la reunión.

Espero que mi respuesta le haya aclarado su duda.

Un saludo

Lola Martinez Administrador de fincas Murcia

Pregunta al administrador de finas: ¿Puede prohibirse al dueño de una plaza de garaje usar la piscina comunitaria?

Elena. Comunidad de propietarios en Juan Carlos I, Murcia.

Buenos días. En mi comunidad tenemos una piscina comunitaria. Recientemente un propietario de una plaza de garaje me he preguntado ya que soy la presidenta de la comunidad si puede utilizar la piscina. Este señor solo tiene en el edificio una plaza de garaje, no un piso. Yo le dije que pensaba que no podía pero el se ha empeñado en que sí y quería asegurarme preguntando a un administrador de fincas ¿Puede hacer uso de la piscina?

Buenos tardes Elena. Tiene usted razón. El propietario de la plaza de garaje no puede hacer uso de la piscina comunitaria.

La pretensión de utilizar la piscina comunitaria de un inmueble por quien sólo es titular de una plaza de garaje, no puede conjugarse con el concepto de propiedad horizontal que refleja el artículo 396 CC., y que reproduce el art. 1 L.P.H., cuando alude a los elementos comunes como aquéllos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privativa (piso, local o garaje), pues parece evidente que así como la piscina, u otra instalación específica de recreo, sirve al mejor uso y disfrute de quienes habitan el inmueble (como propietarios o arrendatarios de una vivienda), ninguna relación guarda con el disfrute inherente a una plaza de garaje, exclusivamente destinada al estacionamiento de un vehículo. Además resulta significativo que los propietarios de las plazas de garaje están exentos de contribuir a los gastos comunes de la piscina, por lo que si no contribuyen a soportar los gastos tampoco podrán hacer uso de la misma.

¿Os ha pasado alguna vez que en vuestra comunidad algún dueño de una plaza de garaje pretenda usar los elemento comunes : ascensores, patios…?

Un saludo

Lola Martínez Administrador de fincas Murcia

Pregunta al administrador de fincas: ¿Cubre el seguro de la comunidad de propietarios en Murcia las pintadas en la fachada?

Fuensanta. Murcia centro.

Buenas tardes. Vivo en una comunidad del centro de Murcia. Siempre tenemos pintadas en la fachada y los vecinos no quieren hacerse cargo del gasto de la limpieza o de pintar. ¿Hay alguna manera de obligarlos?

Buenos días Fuensanta. Para tomar esa decisión de gasto se necesitaría acuerdo en Junta de la Comunidad. Te recomiendo que lleves el punto del día a la próxima Junta. También te recomiendo que mires el seguro de tu Comunidad puesto que hay veces que este tipo de actos vandálicos se cubren por el seguro.  Y si no lo tienes cubierto en la póliza podrías sugerir en la Junta que se incluya ya que  dependerá de las condiciones de la póliza de seguro de la comunidad el que la retirada de estas pintadas sea cubierta por la compañía aseguradora. De hecho, aunque los seguros de comunidad de propietarios suelen contar con una cobertura de recomposición estética, no incluyen por defecto la cobertura por actos vandálicos que es necesaria para que la reparación de los desperfectos causados por vandalismo esté cubierta. Un saludo.

¿Hablamos?

Lola Martínez Administrador de fincas Murcia

¿Puedo delegar el voto de la reunión de propietarios en mi inquilino? -Pregunta al administrador de fincas

Roberto. Comunidad en Juan de Borbón, Murcia.

Buenos días. Tengo un piso en alquiler muchos años con el mismo inquilino y nunca he ido a las reuniones de la comunidad desde entonces. Mi inquilino tiene interés en un tema que se va a tratar en la próxima reunión y yo no quiero ir. ¿Es posible delegarle mi voto a él o solo se puede delegar a otro propietario del inmueble? Gracias

Buenas tardes Roberto, si bien en principio es el propietario el que tiene el derecho de acudir a la Junta, nada impide que delegues la asistencia a la reunión de vecinos y tu derecho de voto a tu inquilino. Es importante que tengas confianza con tu inquilino para delegarle tal responsabilidad.  Normalmente junto con la convocatoria de la Junta se envía un papel para realizar las delegaciones, dile a tu inquilino que te lo envíe y rellénaselo y él deberá aportarlo en la reunión a la que acuda.  O si lo prefieres escríbenos y nosotros te enviaremos un modelo de delegación.

Un saludo y espero haber resuelto tu duda.

Lola Martínez. Administrador de fincas en Murcia