¿Qué pasa si me nombran presidente de la comunidad y en el año de mi mandato vendo el piso?
En KAKEBO Administración de Fincas, nos encontramos con frecuencia con esta duda entre nuestros clientes en Murcia. Ser nombrado presidente de la comunidad de propietarios es un cargo importante que conlleva responsabilidades. Sin embargo, ¿Qué ocurre si durante ese mandato decides vender tu piso? ¿Quién se queda como presidente? ¿Es el nuevo dueño quien asume el cargo?
En este artículo, vamos a aclarar estas dudas y explicar los pasos a seguir según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
¿Pierdo el cargo de presidente si vendo mi piso?
No, la venta de tu piso no te exime de la responsabilidad de ser presidente de la comunidad. El cargo de presidente está vinculado a la persona, no a la vivienda.
¿Qué debo hacer si vendo mi piso durante mi mandato?
Lo primero que debes hacer es comunicar a la comunidad la venta de tu piso lo antes posible. Para ello, puedes enviar un correo electrónico o llamar al administrador de la finca o al resto de propietarios en caso de no haber administrador. En la comunicación, debes indicar la fecha de venta y los datos del nuevo propietario.
¿Quién se convierte en presidente tras la venta de mi piso?
El hecho de que vendas tu piso no significa que el nuevo dueño se convierta automáticamente en presidente. La presidencia de la comunidad de propietarios no es un derecho que se transmite con la vivienda.
¿Qué pasos hay que seguir para elegir un nuevo presidente?
Tras la venta de tu piso, la comunidad de propietarios deberá convocar una junta extraordinaria para elegir un nuevo presidente. La junta deberá celebrarse en el plazo de dos meses a partir de la fecha en que el presidente haya comunicado la venta de su piso.
¿Cómo se elige al nuevo presidente?
El nuevo presidente será elegido por mayoría simple de los propietarios presentes en la junta. Si no se alcanza una mayoría simple en la primera votación, se podrá realizar una segunda votación en la que se podrá elegir entre los dos candidatos que hayan obtenido más votos en la primera.
¿Quién puede ser presidente de la comunidad?
Actualmente, la LPH no establece expresamente ningún requisito para ser presidente de una comunidad de propietarios.
Sin embargo, la jurisprudencia y la doctrina consideran que, a pesar de que la ley no los mencione explícitamente, siguen siendo vigentes los requisitos tradicionales que se exigían para el cargo, como por ejemplo:
- Ser propietario de un piso o local en la comunidad: este requisito es fundamental para garantizar que el presidente tenga un interés directo en el buen funcionamiento de la comunidad.
- Estar al corriente de pago de todos los gastos de comunidad: este requisito es necesario para evitar que el presidente tenga un conflicto de intereses.
- No tener deudas con la comunidad: este requisito también es importante para evitar conflictos de intereses.
- No estar incurso en ningún proceso judicial que le impida ejercer el cargo: este requisito es necesario para garantizar que el presidente pueda cumplir con sus obligaciones de manera diligente.
En KAKEBO Administración de Fincas, estamos a tu disposición para ayudarte en todo el proceso de cambio de presidente en tu comunidad, desde la comunicación de la venta de tu piso hasta la convocatoria y celebración de la junta extraordinaria para elegir un nuevo presidente.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros si tienes alguna duda.
¡Recuerda! La Ley de Propiedad Horizontal es una ley compleja, por lo que es recomendable consultar con un abogado o administrador de fincas si tienes cualquier duda sobre tus obligaciones como presidente de la comunidad.
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¿Es secreto el voto en una junta de propietarios?
El derecho al voto es un pilar fundamental de la democracia. En el contexto de una comunidad de vecinos, las decisiones se toman en asambleas generales, donde cada propietario tiene derecho a votar en función de su participación en la propiedad común. A menudo, surge la pregunta de si el voto es secreto o no en estas reuniones.
En general, el voto en una junta de propietarios no es secreto. La Ley de Propiedad Horizontal establece que las decisiones se adoptan por mayoría de los propietarios presentes o representados, y las actas de la reunión deben reflejar el sentido del voto de cada propietario. Además, los estatutos de la comunidad pueden establecer que el voto sea público, lo que significa que los propietarios deben expresar su voto en voz alta o levantando la mano.
En cualquier caso, es importante recordar que la transparencia y la claridad son fundamentales en las decisiones que se toman en una comunidad de vecinos. Los propietarios tienen derecho a conocer cómo se ha votado en cada punto del orden del día, y las actas de la reunión deben reflejar esta información de forma clara y concisa. Además, cualquier propietario que tenga dudas sobre el proceso de votación o la validez de una decisión puede recurrir a los tribunales para hacer valer sus derechos.
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Diferencia entre portero y conserje
En una comunidad de propietarios, es común ver a algunos empleados que se encargan del mantenimiento y la seguridad del edificio. Dos de los puestos más comunes en este sentido son el conserje y el portero. A pesar de que a menudo se utilizan como sinónimos, existen algunas diferencias importantes entre ambos puestos que es importante entender antes de contratar a uno de ellos.
El conserje es una persona que, en general, se encarga de las tareas de mantenimiento de la comunidad, limpieza de las zonas comunes y recepción de paquetes y correspondencia. Es un trabajador polivalente, que suele ser contratado para cubrir diversas necesidades de la comunidad. En general, el conserje trabaja a jornada completa y suele estar disponible durante todo el día, por lo que se le puede encargar cualquier tarea que se necesite realizar en cualquier momento.
Por otro lado, el portero es un trabajador que se dedica principalmente a la seguridad del edificio. Además de estar presente para atender a los residentes, también se encarga de controlar el acceso al edificio y verificar la identidad de los visitantes. En muchos casos, el portero también tiene conocimientos sobre las normas de la comunidad y se encarga de supervisar el cumplimiento de las mismas.
En resumen, la principal diferencia entre un conserje y un portero es su área de especialización. El conserje se enfoca más en el mantenimiento, mientras que el portero se enfoca más en la seguridad. Por supuesto, cada comunidad es única y puede tener necesidades específicas, por lo que es importante evaluar cuáles son las necesidades de su comunidad antes de tomar la decisión de contratar a uno u otro.
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Normativa de correos en una nueva comunidad
La normativa de correos establece que cada vivienda en una comunidad de propietarios debe tener un buzón de correo individual. Este buzón debe cumplir con una serie de requisitos en cuanto a tamaño, ubicación y accesibilidad para asegurar que el servicio postal llegue correctamente a su destino.
Cuando se construye una nueva comunidad de propietarios, es responsabilidad del promotor inmobiliario designar una empresa especializada en la instalación de buzones de correo. Esta empresa se encarga de instalar los buzones individuales y colocarlos en un lugar accesible y visible para los carteros.
En general, los buzones de correo se instalan en la entrada y se ordenan de izquierda a derecha y de arriba hacia abajo. Por lo general, el número de buzones se designa con números o letras, y cada buzón tiene una ranura para el correo y una cerradura individual.
Es importante destacar que la comunidad de propietarios debe facilitar el acceso de los carteros a los buzones de correo. Esto significa que todos los propietarios deben asegurarse de no bloquear el acceso al buzón de correo de su vecino, y que las áreas comunes como las escaleras y los pasillos deben estar libres de obstáculos.
En resumen, la normativa de correos establece que cada vivienda en una comunidad de propietarios debe tener un buzón de correo individual. Cuando se construye una nueva comunidad de propietarios, se debe designar una empresa especializada en la instalación de buzones de correo, y estos se ordenan de izquierda a derecha y de arriba hacia abajo en un lugar accesible y visible para los carteros. Todos los propietarios deben esforzarse por mantener las áreas comunes libres de obstáculos para facilitar el acceso de los carteros a los buzones de correo.
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¿Puede mi vecino tener cámaras apuntando a mi propiedad?
El derecho a la privacidad es un derecho fundamental y es importante entender lo que la ley dice sobre el uso de cámaras de seguridad en propiedades privadas. En general, los propietarios tienen el derecho de instalar cámaras de seguridad en su propiedad siempre y cuando no infrinjan la privacidad de otros.
Si su vecino tiene cámaras de seguridad apuntando hacia su propiedad, debe considerar si estas cámaras invaden su privacidad de alguna manera. Si las cámaras capturan imágenes o videos de su propiedad, puede tener derecho a tomar medidas para proteger su privacidad.
Sin embargo, si las cámaras de seguridad de su vecino solamente capturan imágenes de su propia propiedad, no hay nada ilegal o inapropiado en que las haya instalado. En este caso, se recomienda comunicarse con su vecino y expresar sus preocupaciones. Es posible que su vecino no haya considerado que la cámara apunte hacia su propiedad, y que pueda ajustar la posición de la cámara para asegurarse de que no se capturen imágenes de su propiedad.
En general, es importante tener en cuenta que el uso de cámaras de seguridad es una forma de proteger la propiedad y mantener a las personas seguras. Sin embargo, como con cualquier tecnología, el uso inadecuado o abusivo puede tener consecuencias negativas. Si cree que las cámaras de seguridad de su vecino están poniendo en riesgo su privacidad, es importante tomar medidas para proteger su privacidad y comunicarse con su vecino para resolver el problema de manera amistosa.
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Tengo goteras en mi casa, ¿lo cubre el seguro de la Comunidad de vecinos?
Uno de los problemas más habituales en las comunidades de propietarios son las goteras. Desde luego a nadie le gusta pasar por este tipo de problemas y queremos que la solución llegue lo antes posible.
Hay diferentes causas por las que se puede producir una gotera en la vivienda. Lo más normal es que venga de alguna tubería privativa o bien de alguna tubería comunitaria.
Entonces, ¿Quién debe solucionar el problema?
Lo primero que tenemos que averiguar es el origen del daño, es decir ¿qué está causando la gotera?
- Es un daño de origen privativo.
Si el daño lo produce una tubería del piso del vecino de arriba (de su baño, del juntado de su ducha, de su cocina…) tendrá que hacerse cargo el vecino de reparar el origen y el daño, siempre teniendo en cuenta los seguros de hogar que tenga la vivienda.
Normalmente los propietarios no tienen ningún problema en dar parte a su seguro para que se haga cargo de los daños y arreglar el origen para que no vuelva a ocurrir.
Pero ¿y si el vecino no se hace cargo?
En este caso, se deberá poner en conocimiento del problema, por escrito, tanto al vecino responsable de la gotera como a la comunidad de propietarios. En este caso habría que incluir toda la información disponible, también fotos de la gotera, facturas de reparaciones o partes abiertos en las compañías de seguros. A continuación puede poner una demanda judicial al vecino del piso de arriba para reclamar el importe de los daños y la reparación de la avería.
- Es un daño de origen comunitario
El problema puede provenir de alguna conducción comunitaria que atraviese nuestra vivienda (normalmente montantes o bajantes). En este caso deberemos ponernos en contacto con el administrador del edificio para que realice las gestiones oportunas tanto con el seguro de la comunidad como con las empresas reparadoras lo antes posible. Hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal obliga en su Art. 9 a permitir la entrada en la vivienda para las reparaciones comunitarias.
En cualquier caso, si tienes este o cualquier otro problema en tu Comunidad de Propietarios, te animamos a que te pongas en contacto con nosotros aquí.
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Pregunta al administrador. ¿Se puede fumar en el ascensor de una comunidad de propietarios?
Buenas. En mi comunidad de vecinos en el barrio de La Fama de Murcia tenemos un vecino que siempre entra fumando en el ascensor. Somos varios los vecinos que siempre que lo vemos le decimos que eso está prohibido pero sigue con su comportamiento. ¿Qué podemos hacer?
Buenas. En primer lugar está usted en lo cierto ya que no se puede fumar en los ascensores desde el 2 de enero de 2011, fecha de entrada en vigor la Ley 42/2010, de 30 de diciembre, por la que se modifica la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco.
En esta Ley se prohíbe fumar expresamente en ascensores y elevadores. Por lo tanto, si su vecino fuma en el ascensor está contraviniendo la normativa vigente y realizando una actividad prohibida, por lo que la comunidad podrá hacer uso de las potestades que le confiere el Art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Esto es, la comunidad de propietarios podrá ejercer la llamada acción de cesación por ser la conducta del vecino, en este caso fumar en el ascensor, una actividad ilícita. Si se llegase a una sentencia condenatoria al vecino infractor se podría llegar a sanciones tales como, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida, la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. Todo esto en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
Espero que mi respuesta le haya ayudado.
Read MorePregunta al administrador. ¿Puede el presidente cesar al administrador sin asistencia de la Junta?
Buenas. En mi comunidad queremos cambiar de administrador y no queremos hacer una reunión para ello. ¿Puede el presidente cesar al actual administrador de fincas? Luego ya haríamos una reunión de propietarios para elegir un nuevo administrador entre los presupuesto que tenemos.
Buenas. Es la Junta de propietarios la que debe cesar y nombrar un nuevo administrador de fincas. Así lo destaca la STS de 4 de febrero de 2008 cuando afirma que “como señalada doctrina científica conforme a las previsiones legales, aceptada en Sala, la Junta de Propietarios es el órgano superior que decide todas las cuestiones comunitarias y goza plenamente de las facultades para actuaciones en el inmueble y, de hecho, nadie puede suplir sus competencias; la aprobación de cuentas (…) el nombramiento y cese de cargos y ,en definitiva, cualquier decisión pasa por el previo acuerdo de la Junta; no es posible su sustitución por órganos intermedios, por lo que sería nulo un Estatuto que determinara la no existencia o cualquier disminución de sus prerrogativas, ya que estamos ante conceptos de carácter imperativo y fuera de la autonomía de la voluntad”
Por lo que como bien señala la sentencia del Tribunal Supremo es la decisión de la Junta de propietarios la que debe cesar y nombrar un nuevo administrador de fincas. Cualquier otra fórmula para hacerlo sería nula.
Espero haberte ayudado con la respuesta.
Lola Martínez Sánchez
Administración de fincas Murcia
Pregunta al administrador. ¿Puede dimitir el presidente de la comunidad de vecinos?
Hola. Tengo una pregunta sobre el presidente de la comunidad. La presidenta de nuestro edificio lleva ya mucho tiempo pero ahora mismo está harta de la situación y ha dicho que va a dimitir. Las reuniones de la comunidad las tenemos a finales de año, un poco antes de Navidad. Si dimite, ¿qué pasa? Gracias por su respuesta. Ana.
Buenas tardes Ana. La figura del presidente, al representar a la comunidad, es obligatoria. Por lo que entendemos que no sería posible dejar de prestar las funciones inherentes a ese cargo sin que se haya nombrado un sustituto. Así lo expresa la STS de 26 de julio de 2007 (entre otras) donde se constata la necesidad de que exista un mecanismo de sustitución, previamente establecido en el título constitutivo, en los estatutos o por acuerdo válidamente tomado por la comunidad, para los casos de vacante en la presidencia por dimisión o renuncia, ausencia o enfermedad.
Le recomiendo, por tanto, que le pregunte a su administrador si en su comunidad hay algún tipo de mecanismo de sustitución del presidente y, en el caso de que no lo hubiese, deberían convocar nueva junta extraordinaria para tratar este tema.
Lola Martínez Sánchez
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Pregunta al administrador. ¿Puede un bajo comercial negarse a permitir la reparación en su local?
Duda sobre Local comercial
Buenas. Tengo una duda respecto a que si el local comercial puede negar la entrada en su local para la realización de unas obras en su local. En concreto la comunidad debe cambiar una bajante que pasa por el local pero éste se niega ya que debería cerrar el local durante la obra y al ser una tienda de ropa dice que se le perjudica económicamente durante el cierre. ¿Qué podemos hacer? ¿Es correcta su actuación?
Su actuación no es correcta. Debe permitir el paso por su local tal y como establece el Art. 9 LPH, al igual que cualquier otro vecino.
Si bien la LPH establece que tiene derecho a una compensación económica por los daños y perjuicios causados.
Así lo establece la LPH en su Art. 9 al hablar de las obligaciones de los propietarios “Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”
Como administrador os recomiendo siempre intentar llegar a un acuerdo con el local para que las obras se realicen en un horario en el que se moleste lo menos posible. Si no se puede llegar a un acuerdo con él, se le tendrán que enviar por parte del administrador los requerimientos formales oportunos o incluso llegar a la vía judicial.
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